Venta de tierras agrícolas. contrato de venta de la muestra

Las tierras aptas para el cultivo de alimentos necesarios en términos de culturas, se consideran objetivos estratégicos en todos los países. En Rusia, los cuales, sin embargo considerada como la mayor parte de su territorio "zona de la agricultura arriesgada", adecuado para las tierras agrícolas en abundancia, y como cualquier recurso útil, que están bajo el control del estado.

Tierra para la agricultura como un objeto de la transacción

Durante la perestroika, cuando no había casi un cambio completo del marco legal en el país, el estado ha perdido su estatus como el único propietario de la tierra. Adoptado 04/25/1991, del Código de la Tierra de la RSFSR y las enmiendas a la Constitución de 1978 individuos de poseer un número ilimitado de sitios para diferentes necesidades. Así se estableció la moratoria sobre la venta de tierras agrícolas por un período de 10 años, en el caso de su recepción libre, y 5 años a partir de la fecha de compra por un precio.

Sin embargo, con la aprobación en 1993 de la Constitución de todas las restricciones fueron levantadas, y los sitios se han convertido en participantes de pleno derecho en la rotación civil.

Código de la Tierra de la Federación Rusa (RF LC) en el artículo 11.1 define las superficies como parte de la superficie de la tierra, los límites de la cual se establecen y se registran en una ley específica. Además, son no consumibles, las cosas inmóviles, divisibles, transferibles que tienen una función específica en forma de estatus legal (categoría), que se establece en función de la finalidad de la tierra.

Entre los enumerados en la ley de las categorías de tierra utilizados para las necesidades de la producción agrícola, son, en primer lugar, debido a su especial importancia para el estado. En la Parte 1 del artículo 77 de la RF LC Estos incluyen los siguientes elementos:

• Zonas situadas fuera de los asentamientos y destinados a la actividad agrícola – (. Granjas, almacenamiento de granos y así sucesivamente) cultivos de plantación, animales de granja, heno, así como para la colocación de las instalaciones pertinentes.
• Áreas en las que pueden participar en la agricultura, pero en otras categorías – de colonización y no forestales tierras de fondo forestal.

Todos los elementos descritos en su composición son heterogéneas, y destinados a la venta después de sus tipos pueden incluir:

Partes de la tierra agrícola

Las tierras agrícolas áreas que tienen prioridad en el uso para la producción agrícola	tierras no agrícolas áreas con objetos "auxiliar"
La tierra cultivable (territorio para la siembra de los cultivos)	caminos internos
Las plantas perennes alimentos plantación (huertos, viñedos, etc.).	plantas forestales para proteger contra la parte de efectos perjudiciales (fuego, vientos calientes y así sucesivamente).
Depósitos – tierra, utilizado anteriormente como un campo arado, pero dejó en reposo para recuperar propiedades fértiles	Terrenos en edificios permanentes o estacionales, estructuras y equipos, que están destinados para el almacenamiento y procesamiento de productos agrícolas
henificación	objetos de agua – reservorios naturales o sintéticos cerrado (estanques, la carrera de corte de agua)
	Comunicaciones, incluyendo la recuperación

Independientemente de la composición y las proporciones de tierra, su venta estará sujeta a reglas especiales, cierta RF Código de Tierras y la Ley Federal № 101-FZ (en adelante – la Ley de facturación). Sin embargo, hay algunas características de la venta y compra de tierras agrícolas con la inclusión significativa de tierra auxiliar. En particular, su composición, las condiciones de aparición y el uso adicional debe ser incluido en el texto del tratado.

Las restricciones a la venta de terrenos

áreas de circulación Civil se lleva a cabo teniendo en cuenta las restricciones impuestas por el Civil, Código de la Tierra y otras leyes. Bajo a entender las condiciones, la prohibición de que restringen el propietario en el momento de la alienación de la propiedad (servidumbres, hipotecas, gestión de la confianza, alquiler, etc.).

De acuerdo con las normas de la Ley sobre el volumen de negocios, compra y venta de tierras agrícolas tiene las siguientes limitaciones:

1. Las porciones no son transferidos a la propiedad de los extranjeros (personas o empresas), los apátridas, así como las empresas rusas, si su participación en el capital autorizado de la propiedad extranjera de más del 50%.
2. Las áreas que no se pueden vender con un posterior cambio de categoría (destino). En este caso, después se permite que la transacción para cambiar el uso permitido de la tierra. Por ejemplo, las áreas de corte se pueden convertir en los pastos.
3. De acuerdo con el artículo 4 de la parte posterior, propiedad de una entidad (persona o empresa) puede definirse única área – de 10 a 100% del número total de áreas en las fronteras de los municipios. Más limitaciones específicas establecen normas regionales.

Los derechos de preferencia para la compra de tierras

El artículo 8 de la Ley define el principal obstáculo para la libre circulación de la tierra – la prioridad de la región para la compra de tierras cuando se vende. Dada la importancia estratégica de la zona y la comida, las limitaciones de una orden especial de la alienación, bastante razonable.

La esencia de los derechos de suscripción preferente es que el vendedor con la intención de entrar en el futuro en el contrato de venta del sitio, está obligado por escrito para proporcionar la siguiente información:

• el valor de los asentamientos de la tierra y la vida entre las partes (no más de 90 días);
• área del objeto y q hectárea. metros;
• Ubicación (dirección) parte de la información de registro catastral;
• catastral (condicional) número de tierra;
• información sobre el vendedor, incluyendo los datos de contacto.

La notificación no tiene que introducir la información sobre el cliente. La ley requiere una anotación en la alienación de su propia voluntad. Además, este documento no implica incurrir en ninguna obligación de vender.

La notificación se transmite a la oficina o autoridad envió una carta con una lista de archivos adjuntos. En las siguientes notas y documentos relevantes será la principal prueba en disputas judiciales sobre la validez del contrato de venta.

Si el órgano ejecutivo región (departamento, ministerio, departamento) se niega a comprar, el vendedor una notificación adecuada, la venta de las tierras agrícolas de la tierra debe mantenerse durante 1 año. Sin embargo, la decisión sobre la compra de tierras puede ser positivo. En este caso, comienzan a actuar las leyes regionales artículo que prevé procedimientos específicos para la notificación vendedor (aviso, orden o reglamento) y el registro de la compra y venta posterior acuerdo.

Por ejemplo, la venta de las tierras agrícolas en la región de Moscú sobre la base del apartado 3 del artículo 10 del número de la Ley 75/2004-OZ de la ciudad 12.06.2004, que tendrá lugar dentro de los 60 días después de la aprobación del órgano municipal en la adquisición de tierras.

Además de los derechos de la región o municipio, la legislación rusa da una ventaja y otros:

1. Arrendatario en el punto 8 del artículo 22 del Código de la Tierra de la Federación de Rusia tiene el derecho a comprar el terreno arrendado de la propiedad estatal de la tierra delante de todas las demás personas interesadas.
2. Cuando el dueño de la quiebra – Organización para la Agricultura – propietario de las tierras vecinas tienen un derecho preferente de compra de sus bienes.

El cumplimiento de las condiciones de compra preferenciales requeridos. En caso de violación, la compra y venta de tierras agrícolas no pueden tener lugar o ser invalidado en la corte.

La oferta para la venta de la tierra: la muestra

Normas artículos № 101-FZ desarrollado a nivel regional, a través de la emisión de leyes separadas. Por ejemplo, la venta de tierras agrícolas en Ivanovo regulada por la Ley № 31-OZ de 8 de mayo, 2008 "En la parte posterior de la tierra en la región de Ivanovo." En otras regiones la situación en la alienación de estos objetos están incluidos en las leyes generales como un capítulo o sección separada.

Lo mismo es cierto con respecto a la notificación de la futura venta del sitio. En la mayoría de las regiones, están invitados a enviar una carta en una forma libre, que especifica toda la información necesaria. Sin embargo, en algunas regiones de la forma aprobada por el órgano ejecutivo. Por ejemplo, en el aviso Región de Nizhny Novgorod tienen que cumplir con el Anexo № 1 de la Decisión del Gobierno № 453-R de 13 de marzo, 2012

Pathways a la transacción para porción de toma de

Tratado, como un hecho jurídico, aparece como resultado de sus procedimientos de conclusión entre partes independientes (comprador y vendedor), que es llegar a un acuerdo sobre todas las condiciones. Sin embargo, es necesario llegar a un acuerdo y para las siguientes condiciones:

1. La formación de la tierra.

Venta de tierras agrícolas sólo puede hacerse con respecto a determinados sitios individuales, lo que significa que pasan a través del proceso de relevamiento (el establecimiento y la consolidación de las fronteras en el suelo) y el registro catastral de acuerdo con la Ley Federal № 221-FZ, de 24.07.2007

2. La notificación del poder ejecutivo en la región y / o el área del deseo de vender los terrenos en las condiciones concretas y obteniendo de ellos la respuesta apropiada.

3. La obtención del consentimiento de un tercero para la venta, expresado por escrito. Las leyes actuales prevén los siguientes tipos de ellos:

• Consentimiento del cónyuge del titular en venta (párrafo 3 del artículo 35 del Código de Familia).
• El consentimiento del administrador temporal, la junta de acreedores o de la persona que proporciona la seguridad financiera (artículos 64, 82 y 101 de la Ley Federal № 127-FZ, de 26.10.2002 'en la insolvencia').
• Consentimiento del propietario (granjas individuales, agrícolas) zonas vecinas si el mismo sitio es el vendedor en un estado de quiebra en la etapa de los procedimientos de quiebra.

La lista anterior de las condiciones es abierta, como la necesidad de ciertas acciones para la conclusión del contrato de venta depende de muchos factores, entre ellos el propio sitio, su ubicación, el titular de los derechos, el método de exclusión.

Por ejemplo, cuando se requiere re-venta de ningún trabajo de investigación, ya que el objeto del contrato ya se ha puesto sobre la contable apropiado. Se requiere notificación a las autoridades de la intención de vender solamente si el vendedor es un particular.

condiciones esenciales

Las disposiciones del artículo 432 del Código Civil (CC), se determina que antes de la conclusión real de la transacción y la transferencia de los bienes y las sumas que las partes deben estar de acuerdo con las siguientes condiciones:

1. Objeto del contrato – una descripción completa de la tierra para diferenciarlo de los demás. La práctica se ha desarrollado un conjunto de información que debe ser especificado en el contrato:

• número catastral;
• dirección (ubicación);
• hectárea área o cuadrada. metros;
• categoría y el uso permitido.

2. El precio de la tierra expropiada – la expresión material de la obligación de pagar el vendedor de conformidad con sus términos de contrato de venta. Se puede especificar como para todo el territorio en su conjunto, y por unidad de área. Las partes son libres de elegir el tamaño del precio, pero no pueden cambiar de manera arbitraria.

En ausencia de estas condiciones de superficie de venta contrato no se firmó, pero la misma disposición de su propiedad en la otra persona simplemente no sucederá.

Los derechos y obligaciones del vendedor de la parcela

Tierra para la venta de tierras agrícolas significa no sólo la definición del objeto y el precio, sino también una regulación completa de las acciones de las partes (vendedor y comprador) sobre la transferencia, la aceptación y el pago de la propiedad, así como el documento de registro posterior en Rosreestra.

Derechos y obligaciones del propietario determinado en la legislación aplicable de la Federación de Rusia, y son los siguientes:

1. Los derechos y obligaciones de vendedor.

1.1. Proporcionar toda la información disponible de carga (restricciones) de la porción, la calidad y las perspectivas para el uso previsto. Esta información:

• para el permiso para llevar a cabo tipos específicos de la agricultura (viñedos, dispositivo, la creación de objetos, etc.);
• la presencia de estaciones vecinas que tienen algún efecto sobre la porción adquirida;
• propiedades cualitativas de la tierra, que afectan el uso y coste;
• otros datos que podrían modificar de ninguna forma la decisión de que el comprador adquiera.

Los derechos a la tierra pueden limitarse a la creación en el ámbito regional, los requisitos específicos para el uso y el modo de gestión y estar vinculados a la protección de los animales y los mundos de plantas, la conservación del suelo, el hábitat de especies raras de animales o aves, rutas naturales de migración y así sucesivamente.

Los propietarios de la tierra pueden no saber acerca de todas las restricciones, que deberán especificar en el contrato son las que se conocen.

1.2. Transferir la tierra.

En virtud de esta disposición se refiere a las acciones del vendedor de hecho y de derecho durante la introducción del comprador de propiedad de la tierra. Y no significaba que el significado literal de "adjudicación" y que está incrustada en la palabra es la ley.

De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 224 del Código Civil, se considera cualquier artículo que se concederá después de la admisión directa en la posesión del comprador. Este último se puede expresar como una parte de la propiedad de liberación del vendedor o el cese de la agricultura.

Obligación de transferencia se hace en forma de un documento especial – el acto de transferencia y aceptación firmada por las partes contratantes y sólo entonces se considerará cumplido.

2. El derecho básico del vendedor es la capacidad de requerir el pago puntual de la tierra bajo los términos del contrato de venta. Si la propiedad está alienado autoridad ejecutiva, el jugador puede:

• vigilar la seguridad y el uso del sitio;
• requerir el uso previsto de la propiedad, así como el cumplimiento de otras obligaciones en el uso del territorio.

Derechos y obligaciones del comprador de la parcela

Las disposiciones sobre las acciones y capacidades del comprador, por regla general, son similares en lo que respecta al vendedor. Por otra parte, este último no puede ser capaz de desempeñar sus funciones sin las correspondientes acciones del comprador. En general, se pueden dividir en 2 grupos:

1. obligaciones básicas.

1.1. El valor en efectivo de la tierra en la cantidad, condiciones y el procedimiento establecido por el contrato de venta. Por regla general, esto se traduce en la transferencia de fondos a la cuenta en el orden de pago completo.

1.2. Acciones dirigidas a la adopción de la tierra en la posesión real de la tierra y hacer el acto de recepción y transmisión.

El número de nuevas responsabilidades asignadas al comprador, es bastante grande y por lo general incluye un acuerdo para pagar impuesto a la tierra no es de la fecha del cambio de propietario de la tierra en los registros de las autoridades fiscales, y desde la fecha de celebración del contrato de venta o el comienzo de la utilización real del objeto. Es, por regla general, la obligación de llevar a cabo y pagar por el registro de la transferencia de derechos a la tierra en los órganos Registro rusos.

Si el objeto de la venta por el propietario actúa como la autoridad, las otras responsabilidades se pueden transferir al comprador, incluyendo:

• mantenimiento de software y mejora de los territorios adyacentes, y vías de acceso;
• condiciones y el procedimiento para el desarrollo de la zona de plantación;
• garantizar el libre acceso de los representantes de los órganos del Estado en la zona con fines de explotación-verificación;
• preservación de la encuesta, marcadores de la encuesta;
• un cierto conjunto y el calendario de actividades para proteger y mejorar la condición de la tierra.

2. El comprador adecuado Lo principal cumple con las obligaciones del vendedor y es exigir la transferencia oportuna de la parcela con la buena ejecución de sus poderes de un propietario:

• construcción de edificios y estructuras con fines agrícolas;
• utilizar para sus propios fines minerales pública, aguas subterráneas y masas de agua cerradas;
• de riego, drenaje, recuperación de tierras, el dispositivo (estanques y canteras regados) estanques.

Contratos de adquisición de tierras no son vinculantes y están conformadas por las normas generales sobre la venta de bienes raíces. Pero no está prohibido el uso de los instrumentos, formas de contratos previamente existentes. Por ejemplo, el orden de la RF Roskomzema 1-16 / 770 del 06/02/1993 se aprobó modelo de contrato para la venta de tierras agrícolas. Actualmente, este documento es nulo, pero puede servir de referencia para las transacciones en la enajenación de la tierra.

disposiciones no válidas del contrato de venta

El párrafo 2 del artículo 37 del Código de la Tierra RF enumera las condiciones bajo las cuales no será válida la venta de tierras agrícolas:

1. El derecho del vendedor o cualquier otra persona para redimir la propiedad de nuevo a voluntad, o bajo cualquier circunstancia. La presencia de tal disposición es contraria a la esencia misma de la propiedad.
2. nuevas restricciones propietario (la adquirente) a la posibilidad de nuevas órdenes de bienes obtenidos. Por ejemplo, la prohibición de las hipotecas, la siembra de algunos cultivos, leasing y así sucesivamente.
3. Vendedor liberación de la tierra de la responsabilidad cuando una reclamación y la demanda a la tierra por parte de terceros o autoridades públicas. la obligación de compensar al comprador por daños o retirada de obstáculos al uso de terrenos concedidos por el artículo 461 del Código Civil.
4. Descripción de las acciones del futuro propietario, relacionados de alguna manera con el cambio de categoría de tierra o de utilizarlo para otros fines, es decir, no para la agricultura.

El establecimiento de estas restricciones tiene cierto significado y eficacia. Por ejemplo, gracias a ellos, excepto cuando con el pretexto de la venta es un contrato de prenda. Dependiendo de la magnitud y el alcance de la inclusión en el acuerdo, la venta de tierras agrícolas puede ser invalidado en parte o en su totalidad.

Maneras de entrar en un contrato de venta

Teniendo en cuenta la estructura de propiedad y sujeto se identifica el siguiente procedimiento para la venta de tierras agrícolas:

1. La adquisición de tierras privadas para las reglas de compra y venta versátiles proporcionado § 7 del Capítulo 30 del Código Civil, los artículos 30 y 38 del Código de la Tierra de RF, el artículo 8 de la Ley Federal № 101-FZ.
2. la adquisición del sitio a través de licitaciones o subastas (). Por lo general, este procedimiento se realiza después de la transferencia de parcelas de propiedad pública. reglas específica que establezca en particular la venta de las tierras agrícolas a través de subastas, están ausentes, y las normas de la Ley sobre el volumen de negocios se refieren a las disposiciones generales del artículo 38 a 38,1 de la RF LC.
3. arrendatario adquisición del sitio. Con este método de compra es propiedad muy importante. Si la venta está sujeta a una sección especial, la transacción se lleva a cabo en las normas universales. Pero la compra del terreno arrendado desde el estado o región, como se desprende del apartado 4 del artículo 10 de la Ley de rotación, es posible de una manera ventajosa, pero sólo en ausencia de normativa en vigor emitida por las autoridades estatales o municipales para proporcionar tierras en arrendamiento.

El principio de libertad de contratación se aplica, en particular, y en el camino hacia su conclusión, lo que hace posible la salida de la tierra no sólo por normas universales, sino a través de subastas de tierras privadas (subastas). Disposiciones de la Ley sobre el volumen de negocios no lo permiten, que obliga a cumplir con la obligación de la autoridad de notificación del sujeto de la intención de vender la tierra.