Evaluación económica de la tierra para uso urbano y agrícola

A medida que se desarrolla la regulación legislativa de la cuestión de la tierra, también se optimiza el proceso de venta (compra) de una parcela. A este respecto, la cuestión de cuánto debería costar es cada vez más actual. Y en este caso, la evaluación económica de la tierra viene al rescate.

Información General

Es difícil sobrestimar la importancia de un análisis completo de los recursos de la tierra. Después de todo, la evaluación económica es un factor clave en la conclusión de un contrato. No importa lo que será la venta o alquiler, pero el comprador y el vendedor están interesados en articular el precio más óptimo para cada uno de ellos. Para obtener el mejor resultado, el conocimiento tiene lugar tanto con documentación diferente como directamente sobre el terreno. Después de todo, incluso en el caso de una ubicación conveniente, la tierra puede estar contaminada, tener deficiencias ocultas o un uso específico. Por lo tanto, para cada caso específico, se selecciona una cierta lista de métodos y enfoques de análisis. Esto le permite obtener la evaluación más objetiva del costo. Para evitar errores durante los cálculos, el software es ampliamente utilizado.

¿Qué incluye?

Cuando se realiza una valoración monetaria normativa de la tierra, se considera el costo no sólo del sitio directamente, sino de los bienes inmuebles que se instalan en él. Esto también se evalúa sobre la base de la situación actual del mercado. La evaluación económica de la tierra en la agricultura incluye tanto la contabilidad de la infraestructura disponible, como el plan catastral existente. Por lo tanto, ya puede calcular de antemano lo que necesita hacer más, y lo que ya está en estado listo – sólo venga y actúe. Después de todo, el beneficio después de la adquisición se puede realizar por un tiempo ilimitado. Y esta es una diferencia importante de la tierra de otros activos con una cierta vida. Por lo tanto, teniendo en cuenta las perspectivas, la diversidad del recurso natural, y la proximidad, la cantidad de población, así como lo que se colocará allí y cuánto es rentable se tiene en cuenta.

Especificidad en la Federación de Rusia

Cuando se realiza una evaluación económica de la tierra, es necesario concentrarse en el papel especial del Estado. Debe constituir la base legislativa para su uso posterior de manera que se racionalice la protección y utilización del recurso, se promueva la fertilidad del suelo, se trabaje en la reproducción de los suelos y se preserven las condiciones de vida favorables de las personas. Esto es especialmente importante en las ciudades. En la práctica, el mercado de tierras en la Federación de Rusia es bastante difícil de evaluar objetivamente debido a una serie de factores:

1. Legislación y marco regulatorio inadecuados.
2. Subdesarrollo del mercado de tierras en todo el país.
3. Los detalles de un objeto en particular.

En este caso, también es posible que el valor monetario normativo de la tierra se enfrente con errores significativos. Este problema es especialmente agudo en las condiciones urbanas. Basta con abrir el periódico, ya que es posible leer sobre varios fraudes o manufacturas situadas en el centro de los asentamientos y empeorar la situación ecológica aquí. Los indicadores de evaluación económica de la tierra, sin embargo, permiten obtener la máxima eficiencia de colocar algo en un determinado territorio.

¿Cómo se hace esto?

¿Cómo se ve la evaluación económica de la tierra en la agricultura o en la ciudad? El régimen jurídico se define inicialmente . Esto implica el juicio del propósito pretendido, la forma de propiedad y obtener permiso de uso. Miremos cada artículo por separado. Así pues, el fin pretendido es el orden, el límite y las condiciones de funcionamiento del territorio establecidos por la ley y los reglamentos, de acuerdo con un objetivo particular dentro de una cierta categoría. Un total de siete en la Federación de Rusia. Por las formas de propiedad – la tierra puede estar en el poder del estado, el municipio, la persona privada, el colectivo y otros. En cuanto a la resolución – hay un conjunto de restricciones. Así, por ejemplo, a los ciudadanos extranjeros se les prohíbe transferir terrenos adyacentes a las fronteras. Lo mismo se aplica a algunas otras zonas especiales.

¿Quién es adecuado?

La evaluación económica de las tierras agrícolas sólo puede llevarse a cabo para el sitio que está en circulación civil. El más popular en términos de uso es el derecho privado. Pero esta no es la única oportunidad en términos de propiedad. No es necesario olvidar que existe un derecho de uso perpetuo en el marco de la propiedad municipal o estatal. En tales casos, la tierra pertenece a las autoridades y el gobierno autónomo y las empresas estatales federales. Un terreno con esta condición no puede ser aportado al capital de las organizaciones comerciales. Pero se puede alquilar. En tales casos, el uso limitado del tiempo se proporciona en los términos del contrato concluido. En el mismo lugar, también se prescriben los derechos de eliminación. La valoración económica de la tierra urbana en tales casos se busca capitalizando los ingresos que el arrendador recibirá sobre la base de las actividades posibles en términos de implementación y teniendo en cuenta su ubicación.

Características de las tierras estatales o municipales

Cuando se utilizan en un arrendamiento, hay un punto específico: está prohibido cambiar su propósito. Pero esta no es la única condición. Al evaluar las tierras agrícolas o áreas industriales de la ciudad, usted tiene que seguir estas restricciones:

1. Se prohíbe el uso del sitio de tal manera que conduzca a un deterioro de las condiciones ambientales, a una disminución de la fertilidad del suelo ya la degradación de la tierra.
2. No puede realizar actividades en un territorio no destinado a este fin. Así, por ejemplo, no se pueden construir edificios en tierras agrícolas.
3. Está prohibido vender y alquilar.
4. Otros requisitos, establecidos por las leyes federales, otros actos reglamentarios y jurídicos de la Federación de Rusia, los sujetos de la Federación de Rusia y los órganos locales de autogobierno.

Los permisos correspondientes son expedidos por las autoridades en los documentos pertinentes. Al mismo tiempo, se tienen en cuenta los principales objetivos de la valoración económica del terreno, que permiten decidir cuánto se transferirá. Por lo tanto, para la agricultura, se asignan para cantidades nominales (en términos de beneficios), pero la extracción de petróleo o minerales es otra cosa.

Tipos de evaluación

Con el fin de entender más o menos cuánto cuesta un sitio determinado, se utilizan varios enfoques diferentes. Generalización de métodos de valoración del suelo:

1. Abordaje catastral. Esta definición del valor de todas las parcelas dentro de los límites de una entidad administrativo-territorial (oblast, distrito, ciudad, pueblo). En tales casos, el valor de la asignación se calcula usando una herramienta de la relación matemática (es decir, 100 acres se calcula en 10.000 rublos, entonces uno es sólo 100 rublos).
2. Una sola estimación. Este enfoque se utiliza para determinar el valor especial del mercado de la tierra en el momento actual (es decir, la fecha en que los expertos independientes dan una opinión sobre su visión, cuánto pagar la parcela).

Para obtener el mejor resultado, esto se hace usando una combinación de tres métodos: costo, comparativo y de ingresos. El valor obtenido se determina como costo. Vamos a hablar un poco sobre ellos en más detalle.

Tres métodos

Inicialmente, vamos a prestar atención a lo rentable. Es más importante para los negocios, ya que le permite estimar el valor de la tierra sobre la base de la cantidad de ingresos que el comprador potencial quiere recibir. El método rentable se basa en tres principios:

1. Expectativas.
2. Maximice el uso efectivo.
3. Sustituciones.

Por regla general, los inversionistas y los empresarios adquieren tierras para recibir ingresos monetarios u otros beneficios. Por lo tanto, el método más rentable para ellos es el método de ingresos. Comparativa se utiliza en los países donde hay un mercado de tierras desarrollado, y el precio se determina sobre la base del costo de otros sitios. El enfoque de costos ofrece una evaluación de la posición de que no se pagará más dinero por el territorio que se gastará en la construcción de todas las instalaciones necesarias.

Conclusión

Independientemente de que haya una evaluación económica de la tierra urbana o para fines rurales, industriales o agrícolas, debe recordarse que el enfoque general de esta cuestión es uno. Y es necesario adherirse al protocolo adoptado para que la transacción posterior después de la valoración no sea reconocida como inválida.