HBC es … Cooperativas de vivienda. Construcción de edificios de viviendas residenciales

HBC es una cooperativa de vivienda, que es una asociación voluntaria de un grupo de personas u organizaciones con el propósito de construir edificios de apartamentos.

La historia de la emergencia y el desarrollo de las cooperativas de vivienda

HBC es bastante un esquema antiguo y probado para la construcción de edificios de apartamentos residenciales. La aparición de las primeras cooperativas de vivienda se atribuye a la década de 1920. Sin embargo, a pesar de la creciente popularidad, en 1937 este mecanismo está sujeto a la liquidación, ya que es una manifestación de la propiedad privada. En 1957 la cooperativa de vivienda está reviviendo y adquiriendo un carácter masivo. En la década de 1980, la construcción similar de edificios de apartamentos residenciales representaron alrededor del 8%.

En la sociedad moderna, el sistema de cooperativas está ganando impulso con renovado vigor. La mayoría de las veces es utilizado por los desarrolladores de Moscú que no son capaces de cumplir sus obligaciones con los co-inversores. En este caso, por iniciativa de compradores engañados, se crean cooperativas de vivienda, a las que se transfieren todos los derechos para completar la construcción.

Base legal

Actualmente, el marco legal para el funcionamiento de los servicios de vivienda y comunales está regulado por la legislación de vivienda. El término "cooperativa de vivienda" está claramente definido en el art. 110 del Código de la Vivienda de la Federación de Rusia. Los términos de creación, organización de actividades y reglas para la participación en HBC son:

• En la sección 5 del Código de la Vivienda de la Federación de Rusia (LC RF) ;
• En el Código Civil de la Federación de Rusia (Código Civil de la Federación de Rusia);
• En la Carta de la cooperativa, que se elabora de conformidad con las disposiciones principales del Parlamento RF y del Código Civil de la Federación de Rusia.

Sin embargo, no todos los HBC son cooperativas organizadas de acuerdo con la legislación vigente. Muchos de ellos en sus actividades no cumplen ni siquiera con los requisitos básicos presentados en el Código de la Vivienda, como consecuencia de lo cual existe una violación de los derechos de los participantes de tales HBC. Para evitar tales situaciones, es necesario comprender en detalle todos los aspectos de las actividades de las cooperativas.

El orden de creación y organización de las actividades

Los miembros de HBC no pueden ser menores de cinco años por ley. Sin embargo, el número total de participantes en una cooperativa no debe exceder la suma de los apartamentos de la casa que se está construyendo o comprando. En la asamblea general, se toma una decisión sobre la formación de una cooperativa de vivienda. Este evento puede ser asistido por personas que desean unirse con el propósito de construir una casa. En la reunión, también se aprueba la Carta de la CBH. Después del registro estatal de la cooperativa y obtención de la condición de persona jurídica, los participantes que votaron a favor del establecimiento de la cooperativa se convierten en miembros de la cooperativa de vivienda. Las decisiones de la reunión de los fundadores del FSC se registran en el acta.

Carta de la sociedad de la construcción

Charter HBC, según el art. 113 del Código de Vivienda RF, deberá contener datos sobre el nombre de la cooperativa, su ubicación, el objeto y finalidad de la actividad, las normas de adhesión a las HBC, el procedimiento de retirada de la cooperativa, El procedimiento para la adopción por los órganos de control de diversas decisiones, la posibilidad de cubrir las pérdidas sufridas y las normas para la reorganización o liquidación de la cooperativa. A pesar de ello, la Carta puede contener otras condiciones que no contradigan las leyes vigentes de la Federación Rusa.

Gobierno

Según el art. 115 LCD de los órganos de control RF HBC son:

• Reunión general de todos los miembros de la cooperativa;
• Si el número de personas presentes en la reunión es de más de 50, y esto queda expresado en la Carta de la conferencia de cooperación;
• Órganos de gobierno y presidente de la vivienda y servicios comunales.

Reunión general de los miembros de la cooperativa

La junta general de todos los miembros de la cooperativa (conferencia) se considera el órgano supremo de gobierno. Se convoca de acuerdo con las disposiciones prescritas en la Carta. La competencia del órgano supremo de gobierno también está regulada por la Carta de la cooperativa de vivienda.

La reunión de participantes es lícita, si cuenta con la mayoría de todos los miembros de la cooperativa. La decisión no puede tomarse si el 50% o más de los presentes en la reunión votaron en contra de la propuesta en cuestión. La decisión tomada y registrada en el protocolo es obligatoria para todos los miembros de la cooperativa de construcción.

El aparato administrativo y los órganos de control también son elegidos por los participantes en la reunión general de los miembros de la cooperativa de vivienda. Los deberes de los órganos de gobierno y el procedimiento para sus decisiones se regulan en la Carta de la cooperativa, reglamentos, reglamentos y otros documentos internos. El consejo de administración de la cooperativa de vivienda tendrá derecho a gestionar las actividades de la cooperativa y elegir un presidente entre sus miembros. Los cuerpos de gobierno de la vivienda y los servicios comunales son responsables ante la junta general de miembros de la cooperativa.

Deberes del presidente

Presidente de la Junta de la Cooperativa de la Construcción:

• Está obligado a asegurar la implementación de las decisiones tomadas por la dirección;
• Proteger los intereses de la cooperativa, concertar acuerdos y actuar sin autoridad en nombre de todos los miembros de la cooperativa;
• Tiene otras facultades que no están incluidas en los deberes de la junta general de los miembros de la CBH o de su administración.

La esencia de la Comisión de Auditoría

Para controlar las actividades económicas y de asentamiento de la cooperativa, se elige una comisión especial de auditoría por un período no superior a 3 años. El número de miembros que forman parte de su composición está expresado en la Carta de la cooperativa. Los participantes de la Comisión de Revisión no pueden ocupar puestos de dirección en la CBH, y también estar inscritos en otros órganos de dirección de la cooperativa de construcción.

El Presidente de la Comisión de Auditoría es elegido por sus miembros de la membresía existente. Las funciones de los auditores son:

• Auditoría anual de las actividades económicas y de asentamiento de la cooperativa;
• Preparación de conclusiones sobre el presupuesto, la utilización de los fondos, el informe anual y las contribuciones obligatorias;
• Informe a los miembros de la asamblea general sobre sus actividades.

Los auditores tienen el derecho de verificar las actividades financieras y de liquidación de la cooperativa de construcción en cualquier momento y tienen libre acceso a todos los documentos internos de la vivienda y los servicios comunales. El orden de trabajo y las competencias de la Comisión de Auditoría se definen en la Carta de la cooperativa.

Membresía en HBC

Para unirse a la HBC, usted debe solicitar a la junta de la cooperativa de vivienda. Para su consideración, se asigna un mes calendario. La decisión se toma en la asamblea general de participantes y se fija en el documento relevante (protocolo). El estado de un miembro de HCC se adquiere después del pago de la cuota de ingreso. Un miembro de la HBC puede confirmar su participación en la cooperativa de vivienda con un certificado (extracto), que se emite de acuerdo a su solicitud.

Mecanismo de construcción de viviendas con HBC

Después de la aprobación de la Carta en la junta general de los miembros de la cooperativa de vivienda, la sociedad de la construcción debe someterse a un registro estatal obligatorio para adquirir el estatus de entidad jurídica. La construcción adicional bajo el esquema HBC se realiza por etapas:

• Etapa 1 – ejecución de los documentos sobre los derechos a una parcela para la construcción. La HBC debe obtener de acuerdo con la legislación un plan de urbanismo para el terreno y preparar la documentación del proyecto. Después de eso, deben ser presentados a los organismos autorizados, que emiten un permiso de construcción. Este documento es una confirmación legal de que la documentación del proyecto corresponde al plan urbanístico de la parcela y permite comenzar la construcción de edificios de apartamentos.
• Etapa 2 – diseño de un edificio de apartamentos, registro de aprobaciones y examen. El procedimiento toma 4-12 meses. Es mejor instruirlos a implementar una organización de terceros que tenga experiencia trabajando con cooperativas de vivienda.
• Etapa 3 – construcción de edificios de apartamentos residenciales. La cooperativa tiene el derecho de hacer frente de forma independiente al proceso de construcción del edificio: contratación de contratistas, seguimiento del progreso del trabajo, celebración de ofertas. Sin embargo, es muy difícil para las personas sin educación especializada hacer esto. Ahora el mercado de servicios está representado por muchas empresas que proporcionan asistencia calificada a estas cooperativas.
• 4 etapa – poner la casa en funcionamiento. Una vez completado todo el trabajo, la cooperativa de construcción debe obtener permiso para poner en funcionamiento la casa. Sólo después de que todos los miembros de la vivienda y los servicios comunales pueden formalizar la propiedad de la vivienda.

Posibles riesgos asociados con la participación en HBCs

Al convertirse en miembro de HBC, una persona puede enfrentar ciertos riesgos:

1. El principal riesgo es que no se logre el objetivo principal de crear una cooperativa de vivienda por alguna razón (negarse a expedir permisos, dificultades financieras, etc.).
2. Inflación y aumento del precio de los materiales y obras de construcción.
3. Riesgo de falla de los plazos de entrega de la casa en funcionamiento. Y HBC antes de sus miembros a ser responsables de esto no lo hará.
4. Los desarrolladores o inversionistas no dan garantías sobre la vivienda proporcionada.
5. El control sobre el gasto de fondos y actividades económicas lo realiza la Comisión de Auditoría, elegida en la junta general. El cuerpo especializado estatal está ausente.
6. La distribución de los departamentos entre los miembros de HBCs tiene lugar en la asamblea general y no depende de los deseos del participante de la cooperativa.
7. Los desarrolladores en Moscú, por ejemplo, forman el costo final de un apartamento, teniendo en cuenta los costos de publicidad, personal y otros pagos. Por todo esto usted tiene que pagar al comprador. Además de todo lo anterior, un ciudadano no puede controlar el flujo de fondos para la construcción de viviendas y el curso de la construcción.

Beneficios de unirse al HBC

1. Se cree que la construcción de casas residenciales a través del sistema HBC es un ahorro significativo de dinero. Según las estadísticas, gracias a la organización de la cooperativa de vivienda, se puede ahorrar un 50% en la compra de viviendas.

2. Las cooperativas de construcción tienen plena transparencia en atraer y gastar dinero. Además, la construcción puede ser financiada en etapas, y las cuotas pueden darse no sólo por el período de construcción de la casa, sino también por un tiempo después de la construcción se completa.

HCC en el mundo moderno

Hasta la fecha, una asociación voluntaria de personas de ideas afines con el propósito de erigir edificios residenciales es extremadamente rara. A pesar de que la legislación no impide la creación de HBC, la construcción de casas de varios pisos en este esquema es más popular entre las grandes empresas que están interesadas en proporcionar apartamentos para sus empleados.

Por lo tanto, la organización de una cooperativa de vivienda tiene sentido para los empleados de las organizaciones que cuentan con el apoyo adecuado de la gestión. Al mismo tiempo, pueden ahorrar en la diferencia entre el precio de mercado y el coste de la cubierta, que es quitado por el revelador.

En el caso de la compra de apartamentos de acuerdo con el mecanismo de la vivienda y los servicios comunales, los ciudadanos están más protegidos de diversas situaciones imprevistas. Si el desarrollador declara su quiebra, los accionistas tienen el derecho de construir el edificio de forma independiente.

Más recientemente, el número de organizaciones de construcción que operan bajo el principio de HBCs no superó el 15%. Por el momento, un tercio de la vivienda en el mercado ruso se implementa bajo este esquema.

Lo que debe prestar atención al comprar apartamentos para HBC

Según las estadísticas, uno de los principales factores que afectan la elección de la vivienda no es la forma del contrato, la falta de infraestructura en el barrio con la casa, pero la reputación del desarrollador, su experiencia en la construcción de edificios de apartamentos y las condiciones para pagar el apartamento.

Sin embargo, si una persona ha decidido unirse a HBC, debe prestar atención a varios puntos importantes:

• Compruebe el contrato de inversión entre la empresa constructora y HBC. Es mejor que la cooperativa actúe como constructora. En este caso, HBC es totalmente responsable de la construcción de edificios de varios pisos.
• Examinar los documentos de título restantes : permiso de construcción, contrato de arrendamiento de tierras o derecho de propiedad de la tierra.
• Familiarizarse con la Carta de la CBH. Debe prestarse especial atención a las condiciones de entrada y salida de la cooperativa. Y también en el orden de pago de las cotizaciones y conseguir un apartamento.

Si todos los documentos anteriores son claros y transparentes, puede concluir con seguridad un acuerdo con la cooperativa.