¿Cómo vender un apartamento por su cuenta? Impuestos para el apartamento vendido. Venta de bienes raíces sin intermediarios

Ya sea que las oportunidades de venta de bienes raíces sin intermediarios? Con el fin de responder a esta pregunta, es necesario entender las razones por las que los dueños de propiedades que recurren a él. Recurrir a los servicios de agencias, muchas personas creen equivocadamente que toma la responsabilidad total de la vivienda comprada con ella. Esta razón recurrir a los servicios de mediación no tiene sentido. De acuerdo con la ley del contrato de venta se concluye que el comprador y el vendedor, y la Oficina de la propiedad – un mediador. No asume ninguna responsabilidad y la responsabilidad. Seguro que está estipulado en el contrato de servicio entre el cliente y la agencia. A lo sumo, puede representar los intereses del vendedor en el procedimiento.

Muchas personas utilizan los servicios de los intermediarios, para evitar situaciones imprevistas o fraude. Saber cómo vender un apartamento por su cuenta, es decir, las amenazas y la sutileza en todas las etapas de la transacción, que puede proteger mejor a sí mismos y hacer sin la ayuda de la agencia.

Agente de bienes raíces está haciendo el trabajo duro, por lo que un alto honorarios profesionales. Sin embargo, un gran porcentaje de personas dispuestas a hacer un esfuerzo por ahorrar dinero, sigue utilizando los servicios de intermediarios. Una de las razones – no saben cómo vender el apartamento sin un agente inmobiliario. Después de revisar todas las etapas del procedimiento de la compra de un apartamento, puede hacerlo de forma segura sin la mediación.

Los primeros pasos: cómo evaluar, para vender el apartamento y concertar una cita

¿Cómo vender un apartamento por su cuenta, y por dónde empezar? Antes de la operación es necesario pasar por los tres primeros pasos de la venta de cualquier propiedad inmobiliaria:

1. En primer lugar, es necesario configurar adecuadamente el precio de la vivienda. Para ello, examinará los proyectos de propiedad similar. Con la ayuda de los periódicos de publicidad, el Internet para encontrar los anuncios para la venta de apartamentos en la misma zona de la ciudad con parámetros similares sobre: estado, área, ubicación y otros. Puede llamar a un par de opciones similares y aclarar todos los detalles más y preguntar cuánto tiempo se vende el apartamento. Modelar el costo debe tenerse en cuenta que el comprador puede negociar. Por lo general, la negociación es de hasta el 5% de los precios deseados.
2. Una vez establecido el costo aproximado de un apartamento, debe atraer la atención de un número creciente de compradores potenciales. Es necesario colocar un anuncio en una publicación de publicidad populares, periódicos gratuitos, publicarlo en una página web y pegar en las juntas especiales con la información. La publicidad debe contener una breve toda la información sobre el apartamento, y el teléfono de contacto. Para que los compradores potenciales no llaman todo el día, se puede especificar un cierto tiempo para llamar. Anuncios necesitan ser actualizada tan a menudo como sea posible.
3. Todos los vendedores, y especialmente las mujeres, que están interesados en la forma de vender el apartamento en sí, consejos útiles en esta etapa. Para visitar a los clientes deben ser tratados con precaución:

• el cumplimiento de nombrar durante el día, es mejor en un día;
• estar en la reunión, es deseable junto con alguien familiarizado;
• quitar los objetos de valor y dinero desde lugares prominentes;
• Nunca muestran los documentos originales a la operación, sólo fotocopias.

la recepción del depósito

No hay necesidad de punta para evitar los anuncios, de repente un hombre cambia de opinión, y el vendedor perderá un cliente potencial. Tras ponerse de acuerdo en un precio, es necesario ofrecer al comprador para hacer un pago por adelantado. Los que se dedican en su propio acuerdo y aprende cómo vender el apartamento sin un agente de bienes raíces, lo que necesita saber – legalmente este tiempo se puede organizar de diferentes maneras: escribir el acuerdo de antemano (recibo por el avance) o para hacer un acuerdo preliminar sobre el avance. Para mayor comodidad y seguridad en el acuerdo de compra y venta es necesario hacer una descripción completa de las condiciones de objeto y de prepago vendidas. Luego, en caso de fracaso de la operación el comprador estará obligado a reembolsar al quieto y sanciones.

¿Cómo es el contrato de venta?

Un paso importante en este proceso – que es derecho de hacer un contrato de venta, que debería estar listo en 2-3 días antes de la hora programada de la transacción. Seleccione la forma del documento: certificación notarial o un simple escrito (PPF). Ambos tipos de registro tienen el mismo valor jurídico. Sin embargo, los que están aprendiendo a vender de forma independiente un apartamento en la hipoteca, usted debe saber que en este caso, en virtud de la ley de la forma del contrato sólo debe ser ejecutado por un notario.

Redacción PPF contrato – más económico y cuesta alrededor de 50-70 dólares. Cuando el documento de formulario notarial notario también tiene un porcentaje adicional del importe de la venta. Por supuesto, el costo de este tipo de diseño va a costar mucho más caro, por lo que no deberían tener que elegir sin forma notarial de contrato y gastar el dinero extra.

PPD-contrato puede crear su propia cuenta, o buscar la ayuda de un abogado. En cualquier caso, es necesario examinar cuidadosamente el contrato de venta de bienes raíces y comprobar cuidadosamente cada uno su punto:

• cualquier persona que vende (nombre y detalles del pasaporte);
• la dirección y el pleno cumplimiento de los parámetros básicos establecidos en el contrato consultas BTI – Número f 11A y 22A número de piano;
• condiciones de venta, el precio de los apartamentos y forma de pagos recíprocos;
• correctamente descrito en el pliego de título;
• tiempo para el lanzamiento de la vivienda y el extracto de ella las personas registradas, por regla general, es de 14 días.

El registro del contrato de venta

La forma más fácil y segura de asentamiento mutuo – caja. Es aconsejable abrirlo en una caja fuerte del banco, que se encuentra en territorio neutral. Caja se asegurará de que el vendedor recibirá el dinero inmediatamente después del registro de todos los documentos necesarios.

Una vez que el dinero se coloca en un banco de células, que necesita para aprobar la inscripción en el Servicio Federal de Registro de Estado (FSGRKK) tiene un contrato de venta de bienes raíces con las firmas y los siguientes documentos:

• Título del documento de la vivienda vendida (contrato de venta, certificado de la herencia, así como cualquier otra prueba de los derechos de los propietarios);
• apartamento pasaporte catastral obtenida de expertos IAV;
• una copia de la cuenta financiera (AKC) en el original o un extracto de la casa;
• referencia original № F 22A (opcional), y F № 11A (según se requiera) obtenido en BTI;
• copias de los pasaportes de todas las partes en la transacción;
• para las mujeres que estudian la forma de vender el apartamento en sí, usted debe saber que se necesita el consentimiento de su marido, en el apartamento, y para los hombres – el consentimiento de su esposa;
• si hay niños, en algunos casos, necesita el permiso de la tutela;
• cuando el apartamento comunal, los vecinos necesitan una renuncia (si es que son los dueños de las otras habitaciones) o la ciudad (si el resto de la habitación no se privatiza);
• otros documentos, a discreción del oficial a cargo del registro (desde el nacimiento, la muerte, etc.).

Si el registrador para aceptar el documento, quiere decir que todo es hasta el tabaco. El oficial le dará un recibo a aceptar los documentos y organizar un momento en que necesita para recoger. Como regla general, los documentos FSGRKK registró un promedio de dos semanas, entonces el comprador y el vendedor emitió un documento registrada de la venta. Ambas partes tienen que comprobar cuidadosamente el contrato final para los errores tipográficos y errores. Si todo está bien, el vendedor, el comprador tiene que conseguir la llave de la caja fuerte.

¿Por qué necesita el acto de transferencia?

La liberación de la vivienda se lleva a cabo de acuerdo con las disposiciones establecidas en el contrato de venta. El acto de transferencia – esto es un importante documento elaborado durante la transacción en cualquier forma. Se elabora sobre el estado de la vivienda. A veces, el contrato de venta lo reemplaza, pero es mejor crear un documento separado. Puede, por supuesto, para lograr y acuerdos orales, pero es razonable para protegerse. El punto importante para los vendedores que están aprendiendo cómo vender el apartamento sin un agente inmobiliario: aún no firmó la escritura de cesión de la condición física de la propiedad corresponde al vendedor (inundación, incendio, robo), y paga los servicios públicos.

En algunos casos, se paga el impuesto?

Todos los vendedores interesados en la cuestión de si se debe pagar un impuesto para el apartamento se vende necesario. hay cuestiones importantes en la legislación:

• si una persona está en posesión de un apartamento tenía 3 años o más, cuando se vende el titular está exento de tributación bajo el párrafo 17.1 del artículo 217 del Código Tributario, pero aún se requiere para presentar una declaración de impuestos nula;
• cuando el vendedor vivienda de propiedad en menos de 3 años, es, de acuerdo con el párrafo 1 del artículo 220 del Código Tributario, está obligado a pagar el impuesto del 13% sobre la cantidad de cálculo del esquema en el que el titular escoge a su discreción.

Dos fórmulas para el cálculo del impuesto:

• Fórmula 1: el beneficio por la venta de apartamentos para deducir el costo de su adquisición;
• Fórmula 2: sobre el importe de la venta de pisos para llevar un millón de rublos.

Las personas involucradas en la pregunta "¿Cómo vender un apartamento por su cuenta," y no conoce todos los detalles de la legislación, alguna información útil a mano:

1. Si el apartamento fue adquirido a un precio por encima de la venta actual, o si es mejor utilizar la primera fórmula de cálculo, como la cantidad de impuestos será negativo, y por lo tanto no pagan nada. Por ejemplo, el propietario compró hace dos años, el apartamento de 2 millones de rublos., Y ahora se vende por 1,8 millones de rublos., A continuación, en 1,8 millones de rublos. – 2 millones de rublos. = -0.2 millones de rublos. – una pérdida de impuesto no se paga.
2. Cuando el apartamento fue casi libremente (por herencia, donative), es razonable para tomar una segunda fórmula de cálculo.
3. De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 229 del Código Fiscal de presentar una declaración de impuestos en el lugar de registro de ese vendedor es necesario en cualquier caso el 30 de abril del año siguiente al año después de la venta. El impuesto que no sea cero estimado debe ser pagado antes del 15 de julio.

Venta de apartamentos por poder

Si no hay suficiente proceso que consume tiempo para la venta de la vivienda a menudo elaborar un poder de representación. Por ejemplo, sería una solución razonable cuando varios propietarios son dueños de una propiedad. Apartamentos en venta en tal caso se lleva a cabo de la siguiente manera: todos los propietarios hacen en una persona menos ocupado todos los asuntos relacionados con la transacción. Independientemente de las razones para la elaboración de un poder de representación tiene un punto muy importante: para evitar la molestia y la falta de vivienda, es necesario definir claramente los poderes del fiduciario.

Muy grave y mantener a acercarse al Poder General. Permite al administrador para realizar cualquier tipo de ofertas con la propiedad y disponer de ella a su discreción, por ejemplo, para venderlo y se consigue el dinero. poder general es emitida por un notario sólo después de una cuidadosa verificación de la principal de la forma en que es consciente de la finalidad de la firma de un importante tipo de documento.

Hay ocasiones en que un cliente quiere asegurar y requiere entrar en un contrato para confirmar el arrendador cantidad de puntos de venta. Luego vender el apartamento por poder sólo es posible después de la declaración del principal, escrito por un notario, sobre la validez de la transacción de venta.

Cuando la necesidad de utilizar los servicios de un administrador ya no es actual, el poder puede ser revocado, incluso antes de la fecha de su caducidad. Los datos sobre la revocación registrada en la base de información de la Cámara de Notarios de datos.

Piso en venta en el que vive el niño

Casi todas las familias tienen hijos. Por lo tanto, para los padres-vendedores pregunta muy pertinente: "Y en este caso, ? Cómo vender el apartamento" Con un niño a tener en cuenta, y en cualquier caso no infringe sus intereses, o la venta de bienes es problemático. Ellos están viendo la tutela. El procedimiento de la transacción de venta es de dos tipos: el niño se ha registrado en el apartamento o el propietario de la parte de la propiedad.

En virtud de lo dispuesto en el Art. 26, 28 del Código Civil juvenil e hijos menores únicamente con el consentimiento de los representantes legales tienen la oportunidad de hacer una serie estrictamente determinado de transacciones, incluyendo aquellos en los que está involucrada la propiedad. Vender una casa en la que un menor es registrada, pero no es el propietario, es posible sin la autorización de los organismos de tutela. Las excepciones son los niños en situación de desamparo o bajo tutela. En esta situación, se requiere un permiso especial para privativas de servicios. En cualquier caso, antes de la venta de un apartamento que necesita para encontrar un nuevo lugar de residencia para el niño, porque los niños al alta en la misma localidad a la vez, deben inscribirse en otro. Con esta nueva vivienda deben estar en el mismo o un área más grande y con las condiciones de vida similares. Si los derechos de menores no fueron violados nada, no hay problemas con la venta de apartamentos no lo será.

Si el niño – el propietario de la vivienda, entonces el consentimiento apropiadas autoridades de tutela y custodia es necesario. Este debe tener cuidado con antelación, antes de la venta de la propiedad. Debe ponerse en contacto con las organizaciones de tutela en el lugar de registro de un menor de edad y averiguar si se está vendiendo un apartamento, dependiendo de las características de cada caso posible. Si la transacción es proporcionado por la ley, entonces usted necesita para averiguar en qué plazo estará listo en la autorización de comercialización, y para recoger los certificados necesarios. Entonces, cuando se hace un documento de compra y venta, el vendedor no tenga un hijo (si es menor de 14 años) o con él (cuando era mayor de 14 años) llega a los cuerpos de custodia y tutela de llenar y firmar la solicitud. El segundo guardián (cónyuge, aunque la pareja se divorció) también debe estar presente para dar su consentimiento. Luego, en el día señalado, se puede obtener una solución lista.

casos excepcionales:

• Si va a cambiar su lugar de residencia en relación con el traslado a otro lugar, entonces la transacción es posible sólo con el permiso de la organización custodia, y la cantidad recibida por el apartamento se transfiere a la cuenta bancaria de un menor. Los padres se dan 3 meses desde la fecha de venta para la compra de nuevas viviendas y la ejecución de una acción similar en la propiedad del niño. De lo contrario autoridades de tutela se reservan el derecho de cancelar el contrato de venta.
• Cuando se mueve a una residencia permanente en el extranjero deberán presentar a la lista de la organización de ciertos documentos de OVIR de The Guardian.
• Si se construye un nuevo hogar, a continuación, para obtener el consentimiento de la tutela, que debe estar en la fase final de construcción. Menor necesidad temporalmente un lugar para registrar (amigos, familiares). Al solicitar permiso para organizaciones de tutela traído un contrato con la compañía de desarrollo, lo que refleja la participación del niño.

Opciones de venta de apartamentos privatizados

La opción más fácil la venta de la vivienda privatizada – para vender en su totalidad a un comprador, y el beneficio dividido de acuerdo con la proporción de cada uno. También es posible que uno de los propietarios de redimir todas las acciones restantes de los demás propietarios. Es muy sencillo, y un esquema de transacción estándar. Pero a menudo el caso es que uno de los propietarios se niegan a de la venta. ¿Cómo vender apartamentos privatizados en este caso? Todo depende de cómo la propiedad se divide.

Si el apartamento se divide en partes por el medidor, debe escribir primero una notificación notarial de venta, especificando el tamaño deseado y el valor de su área vendidos, y enviarlo por correo certificado al resto de los propietarios. De acuerdo con el Art. 250 del Código Civil que tienen la ventaja sobre otros compradores. Si dentro de los 30 días de los otros propietarios no respondieron a la aceptación o rechazo de la compra, el del arte. 250 del Código Civil, se puede tomar ventaja de su derecho a vender su participación en el apartamento conjunto a cualquier otra persona.

Cuando el apartamento se divide en porcentajes, y luego venderlo a otros sin el deseo es imposible, pero se puede obtener el dinero voluntaria o involuntariamente por su parte, ir a la corte.

Si la vivienda privatizada un menor de edad tiene una cuota, y luego vender el apartamento es posible, tener el permiso de tutela cuerpos recibidos.

Venta de apartamento donado

El hombre, que tiene un certificado de donación, puede disponer de los bienes a su discreción. Si el propietario quiere vender el apartamento donado en la que él era el único propietario, la venta se lleva a cabo en el esquema de norma general. Después de recibir el dinero por la propiedad, el vendedor debe pagar el impuesto. Cómo correctamente y de manera rentable para elegir la fórmula de impuestos, hemos considerado anteriormente.

Cuando se recibe un regalo de la parte de los apartamentos, que se divide en porcentaje o en el metro, el esquema de venta es similar a la descrita en la sección "Posible venta de la vivienda privatizada."

Se vende apartamento en la hipoteca

A pesar de algunos obstáculos que acompañan el acuerdo con la propiedad de la hipoteca, vender un apartamento en lo real de hipoteca. Para llevar a cabo esta operación de varias maneras:

1. cerrar prematuramente el préstamo, pagar con sus ahorros, o si el comprador está de acuerdo, debido a los avances recibido de él.
2. Usted puede vender el apartamento sin el pago previo de la deuda de crédito. Para ello, debe escribir una declaración al banco y esperar la aprobación. Él puede negarse si la venta se produce durante la vigencia de la moratoria sobre el cierre anticipado del préstamo. Si el banco se compromete, pero insiste en su participación en la transacción, entonces se abrió dos cajas de banco: el primer comprador coloca el importe de la devolución del préstamo, la segunda – la diferencia restante. Después de retirar el gravamen de bienes se realiza la compra y venta. En este caso, incluso la venta del apartamento sin un agente inmobiliario tendría que pagar al Banco una comisión de apertura de las células y apoyo.
3. Si el prestamista se compromete a la venta sin la previa devolución del préstamo y no estaba de acuerdo para tomar parte en la transacción, es necesario entrar en un documento de compra y venta preliminar. Entonces, después de haber pagado por el préstamo recibido del dinero del comprador, el propietario recibe un documento sobre el levantamiento de la prohibición y se va a casa de las compañías. Además, el vendedor cierra el trato en el notario.
4. Usted puede vender un apartamento junto con el crédito. El comprador debe presentar al Banco todos los documentos necesarios que confirman su solvencia, y ya había decidido el asunto de la versión de reemplazo del prestatario. Si una decisión positiva para reestructurar los derechos de propiedad, bienes raíces y está en la hipoteca, y el vendedor recibe la diferencia entre el valor de los apartamentos vendidos y el resto de la deuda sin la participación del acreedor.

conclusión

Resulta que los diferentes apartamentos: privatizados, el uno cuyo dueño – un niño, una hipoteca, un regalo – se pueden vender sin la ayuda de un agente inmobiliario, sabiendo todas las etapas de la transacción fijando el precio para obtener una suma de dinero. Tener una idea de los peligros y las complejidades del proceso y poniendo el trato mucho esfuerzo y tiempo, usted puede vender su propio apartamento.