enfoque de costos: la esencia y características principales

El principal método de determinar el valor de mercado de bienes inmuebles, maquinaria y equipo es un enfoque de costo, que se basa en el principio de sustitución. Según él, la persona que paga precios abusivos por el objeto, si es superior a lo que se puede pagar por el mismo la misma utilidad y calidad.

¿Cuándo es la evaluación de la propiedad, tener en cuenta los enfoques que permiten reflejan con mayor precisión su valor. Es caro es el principal. Se entiende que el valor del objeto en este caso consiste en el precio de mercado de la tierra y los costes que son necesarios para recrear, por ejemplo, la estructura en su forma actual.

enfoque de costo para la evaluación de los bienes inmuebles se realiza en varias etapas:

1. Determinar el precio de la tierra, lo que representa la mayor parte de su correcta utilización.

2. Calcular la cantidad que se gasta en la construcción de una instalación similar.

3. Determinar la cantidad de ingresos recibidos por un empresario.

4. deducir la depreciación física, funcional y externo.

5. Se celebra el cálculo final del valor de los terrenos y la construcción del edificio, que debería tener en cuenta el ajuste para el desgaste.

El enfoque del costo, por su parte, tiene desventajas en su uso. La principal es que tiene que pasar mucho tiempo para determinar el valor exacto del edificio. Por lo tanto, cuando la recuperación se lleva a cabo de un edificio antiguo, para determinar con precisión los costos de su restablecimiento y el presunto deterioro es casi imposible. Con respecto a los edificios convencionales, entonces este enfoque es la mejor en su estimación, ya que es muy fácil de usar. En algunas situaciones, es la única opción, por ejemplo, en la evaluación de los edificios para fines especiales (escuelas, estaciones de ferrocarril, centrales eléctricas) o el valor del seguro.

El enfoque del costo se utiliza a menudo cuando se realiza la evaluación de los activos fijos, la construcción o el análisis de la utilización más eficiente de la tierra.

Con respecto al costo de cancelación de la construcción, que se llevan a cabo utilizando cuatro métodos básicos: el índice, la unidad comparativa, que se dividen en componentes y la encuesta cuantitativa.

Por lo tanto, la última encuesta es la elaboración de las estimaciones de los costes directos que se aplican a todos los tipos de trabajo, los materiales, la mecanización, servicios públicos y así sucesivamente. Estos costos también añaden a los beneficios y de los inversores por encima. Este método se considera el más preciso, sino también el que consume más tiempo de usar, ya que requiere el conocimiento del evaluador en el campo de la construcción y la preparación de las estimaciones.

El enfoque de costo también utiliza un método de descomponer en sus componentes de evaluación de bienes raíces, que es un poco similar a lo cuantitativo, pero no es tan mucho tiempo. El hecho de que él no utiliza los precios individuales y agregados de todos los elementos de diseño.

En cuanto a la forma de comparativa unidad, su uso se justifica para las comparaciones de tipo. Por lo tanto, con el fin de evaluar un objeto, selecciónelo con una tecnología y un rendimiento similar. La selección se lleva a cabo por directorios especializados. El método es el más fácil, y por lo tanto tiene una aplicación muy amplia.

El método del índice es que el valor en libros se multiplica por los índices específicos, que han sido aprobados por las normas estatales. Se cree que este método tiene el menor grado de precisión.

El enfoque del costo se puede utilizar en la evaluación de cualquier propiedad inmobiliaria, pero no necesariamente su uso está justificado. El hecho de que los objetos sean devueltos, se utiliza muy raramente, pero su uso en la evaluación del espacio construido es simplemente incorrecta.