828 Shares 4258 views

DDU – ¿qué es esto? El contrato de participación en el capital: conclusión. Nuances de DDU

La cuestión de la vivienda es tan relevante como siempre. Actualmente, los rusos, por regla general, prefieren comprar viviendas en edificios nuevos. La opción más popular para la compra de bienes raíces es la conclusión en varias etapas de la construcción de la DDU. ¿Qué es este acuerdo? ¿Qué matices el comprador debe saber?

La construcción compartida es …

La construcción compartida se llama una forma especial de inversión. En su marco, la empresa de construcción se dedica a recaudar fondos de los ciudadanos u organizaciones que se requieren para la construcción de bienes raíces. Los ciudadanos que invierten en viviendas en construcción toman parte directa en la construcción compartida. La compañía desarrolladora concluye la DDU con ellos. ¿Qué es esto? La abreviatura significa el contrato de equidad.

Así, el proceso de erigir una propiedad es como sigue:

  • Una empresa de construcción alquila o compra una parcela para la construcción de un objeto.
  • El desarrollador concluye con los ciudadanos de la DDU.
  • Cada participante de la construcción compartida paga en el proceso de erigir el valor de su parte.
  • Cuando el objeto se pone en funcionamiento, los ciudadanos que han concluido el DDU se convierten en propietarios de la vivienda.

Los participantes

Los participantes en la construcción compartida son:

  • El desarrollador. Esta es una entidad que tiene el derecho de usar o poseer un terreno y un permiso de construcción. Puede tener cualquier forma organizativa y legal. Los principales objetivos del desarrollador – la atracción de capital, la construcción de bienes raíces.
  • Co-inversores. Este es un ciudadano que decidió invertir su propio dinero en la construcción. A veces una entidad jurídica puede actuar como accionista.

Regulación de las relaciones jurídicas

Las relaciones entre los participantes en la construcción compartida se regulan a nivel de la legislación federal. Según la ley sobre DDU (214 FZ), un contrato celebrado entre un ciudadano inversionista y un promotor debe contener:

  • El objeto del acuerdo, que se determina de acuerdo con la declaración del proyecto existente y después de la finalización de la construcción pasará a la propiedad del titular de intereses.
  • El costo del objeto.
  • Orden de pago.
  • El período durante el cual el objeto será construido y entregado a los accionistas.

Es importante señalar que esta ley define un marco bastante estricto para la terminación de la construcción. En particular, de acuerdo con 214 FZ de la DDU, el contrato puede ser terminado por iniciativa del accionista, si el tiempo de construcción no se cumple. Los titulares de intereses tienen derecho a recibir información fiable y completa sobre el proceso de construcción.

El objeto de la construcción

Según 214 FZ, el DDU debe contener información sobre el sitio de construcción. Los objetos pueden ser tanto residenciales como no residenciales locales de casas. También incluyen la propiedad común (lofts, bodegas, escaleras).

Registro de la DDU

Todas las DDU deben someterse al procedimiento de registro obligatorio en Rosreestr. Los presos son considerados como el contrato que pasó por esta instancia. Al mismo tiempo, la DDU puede ser concluida para aquellos objetos para los cuales se emitió un permiso de construcción no antes del 1 de abril de 2005.

La ley también define las etapas de registro de la DDU:

  • Recogida de la documentación necesaria, pago de la cuota estatal.
  • Presentación de documentos para su inscripción en la oficina territorial de Rosreestr. Allí, el participante de DDU recibe un recibo que contiene la fecha de aceptación de los documentos con su lista, información de contacto, nombre y firma del empleado de Rosreestr.
  • Emisión de un contrato registrado.

El período de registro de la DDU para el primer accionista no puede exceder de 18 días, y para los posteriores – 5 días. Cuando reciba un DDU registrado, necesitará un titular de pasaporte y un recibo.

Costo

DDU – un acuerdo en el que debe indicarse el precio del inmueble, así como el procedimiento para el pago del importe. El desarrollador es responsable de determinar el costo. El pago en virtud del contrato debe hacerse sólo después del registro de la DDU. A menudo, a los titulares de intereses se les conceden cuotas de pago. El costo puede ser cambiado. La razón de esto puede ser el cambio en el área de la propiedad sobre la base de la medición. Por lo general, las mínimas posibles desviaciones se prescriben en el contrato.

Es importante señalar que el precio debe indicarse en el contrato en rublos (junto con kopecks). Cuando se aplica la moneda de otro país, se indica una tasa fija. Antes del registro de la DDU, algunos desarrolladores insisten en hacer una cierta cantidad, tales acciones son consideradas ilegales. El desarrollador en este caso puede ser multado hasta un millón de rublos.

Documentos

Si se adquiere un apartamento de acuerdo con la DDU, el paquete de documentos presentado por el titular de la tasa de interés será el siguiente:

  • DDU junto con add-ons y aplicaciones.
  • Declaración de la empresa constructora sobre el registro de la DDU.
  • Declaración del accionista sobre el registro del contrato.
  • Pasaporte del accionista (para entrega personal).
  • Poder notarial (cuando se envían documentos a través de un representante).
  • Consentimiento notarial del cónyuge para la adquisición de bienes raíces.
  • El contrato de prenda (si los fondos del préstamo están involucrados).
  • Breve descripción del objeto construido.
  • Recibo para el pago del deber estatal.

Si el solicitante es un menor, los documentos para él son presentados por los tutores. En este caso, es necesario presentar documentos que confirmen la tutela.

Del constructor usted necesita:

  • Declaración del proyecto;
  • Permiso de construcción;
  • Contrato de seguro o fianza.

¿Cómo comprobar?

El registro de este documento está a cargo de Rosreestr. ДДУ, de acuerdo con las normas legislativas vigentes, están sujetas a registro obligatorio. No deben contener elementos que, de una manera u otra, infrinjan los derechos de los accionistas. Al comprar un apartamento en una casa de nueva construcción, usted necesita comprobar la documentación de la parcela de tierra. En la cláusula sobre el tipo de participación, debe indicarse el tipo de estructura (edificio de varios pisos o edificio alto, edificio de poca altura). Otra redacción no debe ser, de lo contrario esas acciones se consideran fraudulentas.

Para asegurarse de que el DDU fue registrado en realidad, es necesario leerlo cuidadosamente al recibirlo. Debe estar marcado con una marca. También puede obtener un extracto del Registro Estatal Unificado.

Asignación

Tiene peligros de DDU, como cualquier contrato. Esto se aplica especialmente a la cesión de derechos. La asignación puede hacerse si el titular de intereses ha pagado completamente el dinero del desarrollador bajo el contrato y quiere vender el objeto. En la mayoría de los casos, el costo de dicha vivienda es mayor. La cesión también se llama el acuerdo de cesión. Puede emitirlo varias veces antes de poner la casa en funcionamiento.

Los compradores deben prestar atención que se ofrecen para comprar no sólo bienes raíces, sino también las obligaciones bajo la DDU. Por lo tanto, antes de comprar, es necesario familiarizarse con la documentación técnica y de proyecto. También es conveniente verificar la validez del propio contrato.

Terminación de DDU

En determinadas circunstancias, es posible disolver el DDU. ¿Cuál es este procedimiento y cuál es su esencia? La razón de la terminación sólo puede ser el incumplimiento de las obligaciones bajo el contrato por parte del desarrollador o participante. La iniciativa de cancelación puede provenir de ambos lados. Las condiciones para la terminación unilateral pueden ser las siguientes:

  • El participante retrasó el pago por más de 2 meses.
  • El objeto construido tiene inconvenientes significativos.
  • El desarrollador retrasó la entrega de la casa por más de 2 meses.

Asimismo, un inversionista tiene derecho a demandar a un tribunal si la organización de la construcción ha hecho arbitrariamente cambios en la documentación del proyecto o en los términos del contrato.

Lo que debe considerar

Así, como cualquier contrato, tiene muchos matices y DDU. Podvodnye piedras se pueden encontrar en cada etapa de su encarcelamiento. Aquí están los puntos principales a considerar:

  • La información sobre la organización de construcción en el DDU debe ser completa (dirección, nombre, personas autorizadas) y coincidir con los datos en el diseño y permisos.
  • Si el registro es realizado por un representante del promotor, debe tener documentación sobre la delegación de estos derechos.
  • La DDU debe contener una descripción detallada de la instalación y el plazo de entrega.
  • Deberá firmarse un período de garantía (5 años en el caso de locales residenciales).
  • El DDO debe reflejar información sobre el área del apartamento, las condiciones de pago en los casos de su cambio.
  • No está permitido tener artículos en el contrato que indiquen un cambio no autorizado por el desarrollador de la documentación.
  • El contrato es válido hasta que las partes cumplan plenamente sus obligaciones.
  • Los términos de la puesta en marcha deben ser precisos.
  • La lista de circunstancias de fuerza mayor prescritas en el DDU no puede ser grande. Se permiten las siguientes formulaciones: guerra, acto terrorista, desastres naturales.
  • El objeto erigido no se considera construido cualitativamente, si no se pone en funcionamiento. Este punto debe ser descrito en el contrato.
  • El costo de la vivienda debe indicarse por 1 metro cuadrado en ruso u otra moneda extranjera con una tasa fija.
  • Las obligaciones de un agente de bienes raíces se pueden considerar cumplidas desde el momento de depositar fondos en el banco a las cuentas del desarrollador.
  • El procedimiento para la terminación del contrato, el monto de las penas, debe ser descrito.
  • La DDU debe contener los términos y condiciones de reembolso de los gastos del accionista si existen deficiencias significativas en el objeto.
  • Bajo el contrato, el desarrollador tiene el derecho de usar los medios de un agente de bienes raíces sólo para la erección de la propiedad.
  • No debe haber cláusulas sobre la celebración de contratos con terceras organizaciones (por ejemplo, con una sociedad de gestión).

La forma más común de comprar vivienda en los últimos años es la DDU. ¿Qué es esto? Se trata de un acuerdo de participación en la construcción. Debe concluirse con el constructor de la empresa. Este documento tiene muchos escollos. Sin embargo, el procedimiento para su conclusión se describe en detalle en la Ley Federal, que recibió el número 214. Por lo tanto, para evitar situaciones desagradables en el futuro, se debe prestar mucha atención al procedimiento para su conclusión. En ningún caso debe infringir los derechos del inversor inmobiliario de una manera u otra. De lo contrario, los derechos de uno pueden ser protegidos por un tribunal. Pero si el comprador tiene algunas dudas o no entiende las normas legislativas actuales, siempre puede recurrir a la ayuda de un abogado.