Se vende apartamento de menos de 3 años de propiedad. Compra y venta de apartamentos. Pisos en venta

Como se sabe, los ingresos por la venta de pisos por personas físicas sujetas al impuesto sobre la renta personal – un impuesto sobre la renta de las personas. Cuando compra y venta en el territorio de la Federación Rusa, que es en todos los casos deberán ser abonados al presupuesto de Rusia, incluso si la transacción ciudadanos de otros países que hayan expresado.

Referido al alcance de las transacciones legales es tan diverso y saturado, que puede ser descrito sólo es impresionante multi-volumen. Este mismo artículo persigue un objetivo mucho más estrecha: para revelar algunas de las características de los ciudadanos de la venta de apartamentos, si la propiedad se mantiene en su poder menos de tres años.

Desde un punto de vista jurídico, el período de la casa propia antelación antes de la venta del principio debido a la diferente valoración de la base tributaria. tal precedente es peculiar a la legislación rusa. En los EE.UU., por ejemplo, una transacción de este tipo no está sujeto a ningún impuesto (no esta una de las razones estalló en 2007, la crisis inmobiliaria?), Europa Occidental, por el contrario, muestra un enfoque más duro. El Código Tributario es su pretensión. 17.1 Art. 217 potencialmente exentos de impuesto sobre la renta a la gran mayoría de los rusos – Los dueños de propiedades que son tan durante tres años o más.

Sin embargo, al menos la misma longitud de código de impuestos de propiedad (Art. 208 p. 1, pp. 5) asegurado situación legal cuando una venta apartamento está sujeto a impuestos. Menos de 3 años de propiedad implica dos alternativas para determinar la cantidad de impuesto sobre la renta (IRPF), tanto – a razón de 13% en la venta de apartamentos, que será examinado más adelante. Por cierto, en Francia el impuesto recibido mucho más dura. Allí, en la venta de apartamentos en el año después de su compra de tales ingresos en el presupuesto ascenderá a un tercio de su valor.

La razón económica para la diferenciación

¿Por qué el estado demuestra un enfoque muy diferente en la determinación de la base tributaria, tomando el lugar de interés tales indicador aparentemente no económicos tales como la tenencia? ¿Por qué las autoridades fiscales toman como referencia un período de tres años?

Es mucho más rentable para el propietario de la vivienda, si eso no fuera suficiente, esperar más de tres años, y luego se va a vender para comprar una nueva, dejando todo el dinero para sí mismo. De hecho, el "clásico" porque el dueño lo hace. Pero en otro piensa especulador inmobiliario. Para él, la compra y venta de apartamentos – negocio. A través del código de impuestos del Estado ruso no sólo restringe la rentabilidad de tal especulación, sino también mantener un registro, al mismo tiempo, la atracción de fondos del presupuesto.

opciones de impuestos

"A corto plazo" propietario tiene el derecho a elegir, el más ventajoso para él para ser gravados en el impuesto sobre la renta (PIT) la venta de la vivienda. Menos de 3 años de propiedad – el término legal define dos formas de definir la base del impuesto en esta situación. Como ya se mencionó, la tasa de impuesto en ambos casos es 13%.

La primera opción sería objeto de gravar los ingresos netos del titular como la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta. Por ejemplo, el propietario compró el apartamento por $ 1.4 millones. Frote., Y se vende por $ 1.9 millones. Rub. El beneficio neto del dueño de 0,5 millones. RUB siempre que la venta de la vivienda. Menos de 3 años de propiedad – una circunstancia que reduce el beneficio en el importe del impuesto (1900 – 1400) * 13% = 65 mil rublos ..

En la segunda realización, si el apartamento está en la propiedad de forma gratuita, la base tributaria es su precio de venta disminuyó en 1 millón. Rublos (Art. 220 párr. 1, pp. 1 del Código Tributario). Carta de Servicio Fiscal de la Federación Rusa № ED-4-3 / 13578 del 07/25/2013, los codifica el procedimiento para determinar la cantidad de la deducción de la base imponible de los ingresos netos.

Supongamos que el producto de la venta de apartamentos ascendieron a 1,7 millones. Rublos. El propietario, que lo vendió, debe pagar a la cantidad del presupuesto (1700-1000) * 13% = 91 mil rublos ..

Otra opción deducción de la base imponible

En situaciones en las que el propietario ha invertido en sus instalaciones de reparación de más de 1 millón. Frote., La compra y venta de la vivienda para él pueden ir acompañados de otros medios de reducir la base imponible. De acuerdo con el art. 220 del Código Tributario, que tiene derecho a reducir la cantidad de ingresos recibidos en los gastos efectivamente realizados y documentados.

¿Qué causa una "optimización fiscal" ilegal

Por desgracia, sucede que los propietarios de apartamentos en connivencia con los agentes inmobiliarios y compradores deliberadamente subestiman su precio de mercado, a menudo de manera ilegal "optimizar" las deducciones fiscales. Lo que esto significa para los Dodgers? Las autoridades fiscales, determinar si infravaloración tiene derecho a un tribunal para romper el trato – para volver al propietario del apartamento. Además, notario adecuada tiene el derecho de negarse a registrar un contrato de venta.

Residentes – no residentes

Las tasas de impuestos anteriores son válidas para los residentes, es decir, para las personas que viven en el territorio de Rusia durante 183 días al año. La mayoría absoluta entre ellos constituyen los ciudadanos de Rusia.

Por otra parte, poseer y disponer de los bienes como apartamentos y son no residentes – extranjeros y ciudadanos rusos que viven principalmente en el extranjero. Para ellos, la venta de apartamentos se grava a una tasa más alta, más de dos veces mayor: 30%. Y para los no residentes en el período de tres años ni siquiera se menciona el código de impuestos. Decir más, no importa cuántas veces no pertenecían a una casa: tres años o quince o veinte años, la tasa de impuestos se mantiene sin cambios. Digamos, el apartamento fue comprado por 5,0 millones. Rub., Luego lo vendió a un no residente a 6,5 millones. Rub. En este caso, la cantidad de impuesto sobre la renta (PIT), que debe ser pagado al presupuesto de un no residente, será (6.500 – 5000) * 30% = 450 mil rublos ..

El momento de la adquisición de la propiedad

Como podemos ver, por un período de posesión se determina por la magnitud de la cuota a pagar cuando hay un apartamento en venta. Menos de 3 años de la propiedad no se definen como tres años naturales, así como los 36 meses empezando con una fecha definitiva. ¿Qué circunstancias determinadas por el momento de la adquisición de los derechos de propiedad? En el caso en el que se adquiere por medio de la privatización, la firma de un acta de donación, venta, permuta, alquiler como compensación por la casa demolida, el momento de aparición de referencia de este derecho es la fecha del certificado de registro de la propiedad.

El punto de partida para la adquisición de los derechos del beneficiario de la herencia es la muerte del testador. Propietario de vivienda cooperativa puede llamarse a sí mismo un maestro de ellos solamente en el día del pago final de la unidad.

Por lo tanto, la venta de la vivienda como una transacción es siempre proporcional al tiempo de ocurrencia de la propiedad.

Aclaración: no se trata sólo de la vivienda

Por los apartamentos, en la aplicación del impuesto sobre la renta de las personas, cuando se venden equiparados como casas de campo, casas de jardín, villas, parcelas de terreno para la construcción, habitaciones de los apartamentos, este último – solamente su conjunto (término legal), es decir, con un número, por ejemplo: №1 habitación apartamento №7. Se entiende que la compra y venta de apartamentos – norma legal. Toda la tasa de impuesto sobre bienes inmuebles por encima de su caso, ya se ha mencionado por nosotros.

Pero si la habitación no se ha registrado, cada uno con su propio número, es muy posible que, tal como se describe a continuación. Por ejemplo, en el apartamento 4 habitaciones, cada una de ellas tiene un individuo. Luego se venden todas sus habitaciones, cada una de aproximadamente 1,0 millones. Rublos. La autoridad fiscal indica que en una situación así, el valor de todos los apartamentos se suman para determinar el precio de venta total. En este caso, la venta de apartamentos estará sujeto a impuesto sobre la renta de la siguiente manera: (4) * 1000-1000 * 13% = 390 mil rublos .. Cada vendedor pagará impuestos sobre la renta como una cuarta parte de la cantidad total de acumulados 390: 4 = 97,5 mil rublos ..

Encontrar un apartamento para comprar – un problema?

Buscar 'derecho' a comprar un apartamento – problemático. A primera vista, el mercado inmobiliario está lleno de propuestas ofrecen variedad. Sin embargo, si usted realmente empieza a llamar a las personas, que dio clasifican, a continuación, muy pronto se encontrará: que no tienen prisa para llamar al número de la casa, donde se encuentra el apartamento. Esto significa que usted tiene una conversación en curso con los intermediarios del mercado de la vivienda, es decir, con agentes inmobiliarios. Los compradores han interesado también es la venta de apartamentos de los propietarios. Pero se justifica?

Por un lado, por supuesto, también, que el mercado de la vivienda está estructurado, y hay profesionales. Esto puede proteger a las personas que cometan la transacción, a partir de esquemas ilegales que podrían conducir a su posterior retirada. Por supuesto, para esta seguridad tendrá que pagar el mediador – la agencia inmobiliaria. Aquí están algunos ejemplos de precios para la "tranquilidad": control de la legalidad de la transacción – a partir de 10 mil Frote;.. registro de derechos de propiedad a la vivienda – .. 15 mil rublos, "llave en mano el trato" – de 20 mil rublos .. De hecho, hay una cierta sensación de que la gente diaria no está asociado con la parte legal de la transacción se refiere a los corredores de bienes raíces.

búsqueda de apartamentos independientes

Sin embargo, una categoría específica de conocimientos jurídicos de los ciudadanos sigue siendo atraído por la oportunidad de ahorrar dinero, hacer el trato sin los servicios de agentes inmobiliarios. Apartamentos para la venta por los propietarios de más rara en el mercado, que deben buscarse. La forma más fácil de llamar la atención sobre la compra de apartamentos en el mercado primario, es decir, desde el constructor. Al mismo tiempo, con el fin de evitar malos entendidos, debemos encontrar primero a la propiedad lo propiedad de clase en construcción o casa construida: VIP-, klassik- o clase económica. Esto puede ser determinado por el método de entrega (llave en mano o bajo samootdelku), el área de apartamentos stock de viviendas, de acuerdo con el predominio de apartamentos multi-espacio en él. Averigüe lo que los desarrolladores están construyendo la vivienda en su ciudad. Preguntar acerca de su reputación y la "trayectoria".

Apartamentos para la venta por los propietarios del mercado secundario de vivienda, como ya hemos mencionado, es más raro. Pero los entusiastas encuentran no se desanima: antes de encontrar cientos de veces introducir y actualizar sitio de información Avito, más a menudo en una búsqueda tarda unos pocos días, comprar los periódicos con anuncios, "bajo la línea" invocar el número de anuncios y los propietarios son …

Sin embargo, no es el hecho de que "el descubridor de los exitosos" los compradores de vivienda con interés no pagar de su propietario sobre el precio de mercado de la cantidad que le habría llevado a la inmobiliaria. No es ningún secreto que los propietarios de apartamentos a menudo sobrestiman su precio. Sin embargo, para los "clientes reales" venta secundaria de apartamentos – también título turco.

Si decidimos comprar un apartamento en la ciudad "extranjera", las personas prudentes en estas circunstancias prefieren actuar sólo a través de un intermediario, pero no está solo. Y reducir al mínimo la probabilidad de posibles "sorpresas".

La acción legal al comprar un apartamento

Cambió el énfasis para revisar los detalles del Código Tributario, teniendo en cuenta la residencia, tasa de impuesto en condiciones favorables, neto de impuestos sobre la venta de la vivienda, en un trámites puramente legales de la operación.

Vamos a empezar con la compra de un apartamento, ya que es el primer beneficiario paso. Por su parte incluye tres bloques de acción.

Inicialmente, el comprador verifica los documentos y el Vendedor deberá firmar el contrato preliminar.

Entonces (si la transacción se lleva a cabo en el mercado secundario) firmó un contrato de alienación. En el caso en que el proceso de compra de un apartamento en un edificio nuevo (el mercado primario) la firma sujeta a informe de aceptación (tal vez – a un acuerdo preliminar, que regula el depósito de la inversión, la construcción compartida, la construcción de la base de compartir).

La última etapa – el registro estatal de la transacción. es esencial para el comprador lleve a cabo cuidadosamente todos estos pasos. Con especial atención merecen los casos cuando se hace urgente venta de apartamentos.

indicios de fraude

Los estafadores por lo general tratan de hacer que el proceso de venta de los vanos, tratando de ocultar detalles importantes. Si estos eventos comiencen a suceder, y el vendedor está tratando de prisa para que, no dude interrumpir bruscamente la cooperación y decirle: "Adiós" – que le protegerá de los costos.

Como usted sabe, el dinero le gusta el silencio. Lea cuidadosamente el contrato de venta original, un notario registrado. Incluso si usted ha deducido anteriormente su compra de la muestra proyecto de tratado y la venta de la vivienda. Sea vigilante – particularmente en relación con el texto final impreso por el notario.

acuerdo preliminar

En la primera etapa, el comprador especifica el precio al principio, y luego examina la integridad de paquete de venta de documentos. El comprador debe comentario enviado tehharakteristiku (forma №7), el registro de inquilinos en el apartamento, un documento de la concesión del derecho de propiedad a él (el contrato de venta, privatización, donaciones).

En detalle, el paquete de documentos para la adquisición debe ser completada por los siguientes documentos:

– declaración sobre el registro estatal de apartamentos;

– el contrato de venta (para el mismo se determina midiendo el tiempo de la venta de un apartamento);

– Documentos BTI – explicación y un plan escalonado de la vivienda;

– copia del documento de pasaporte del solicitante;

– Recibo de pago.

Vamos a empezar desde el mercado secundario. Debemos prestar especial atención a la posibilidad en el futuro de diversas situaciones problemáticas. Esto se refiere a la siguiente aclaración de las circunstancias:

– la posibilidad de vender la propiedad bajo arresto;

– ¿Son todos los herederos de la pre-tomada será – en venta consentimiento;

– No violado los derechos de las personas que viven en el apartamento.

En el mercado primario de promotor inmobiliario realizado la venta de la vivienda. ¿Qué documentos son necesarios en este caso? Prestar atención a la programación de la construcción, cuando el apartamento fecha límite prevista en funcionamiento. Al mismo tiempo no debe haber ninguna diferencia significativa con el grado de preparación del objeto para la entrega. Informarse acerca de la reputación de la empresa de la organización-constructor, está allí "en su conciencia" prolongada. Otros documentos controlados que muestran:

– registro del estado del contrato de arrendamiento de un terreno edificable (posiblemente propiedad de la misma);

– el promotor el derecho a construir;

– un acuerdo sobre la recaudación de fondos, el contrato de inversión;

– el plan de los apartamentos.

Para un mejor entendimiento con el vendedor, es deseable obtener de él un datos de contacto fiables (es decir en línea), así como por vía oral negociar con él las posibles fechas de venta apartamentos, dada la pausado, un rendimiento de calidad de todas sus etapas.

contrato de alienación o un acto de recepción y transmisión que la segunda etapa de la compra de un piso

Sólo después de una prueba cualitativa preliminar se puede tomar en la segunda etapa de la compra: la firma del contrato de compra. No importa si el notario presente en la firma del tratado, sin embargo, requiere necesariamente un acto de aceptación y la transferencia o la alienación del contrato, firmado en la primera etapa.

Queremos llamar su atención a los detalles técnicos: el contrato de alienación especifica el precio de venta de un apartamento, que es – un componente para el cálculo de la base imponible – el impuesto sobre la renta sobre la venta de la vivienda.

La fecha de la transferencia real de la vivienda – de naturaleza contractual, que puede (por acuerdo del vendedor y el comprador) para seleccionar alternativamente:

– como el momento de la firma del contrato de venta;

– correlacionado con el registro estatal;

– la adquisición de certificado de título a la vivienda.

conclusión

El análisis del mercado inmobiliario ruso revela algunas tendencias positivas. Esto se nota y se reconoce su inteligencia, en particular, profesor de la Universidad. Plejánov Gennady Moiseevich Sternik. En primer lugar, los resultados tangibles de la política estatal de control de precios.

A largo plazo, hay una gradual estabilización de precios con orientación a su nivel anterior a la crisis, en realidad costaría-justificado. En resumen, hay una tendencia al estancamiento (es decir, la fluctuación de precios en torno al promedio de +/- 2,5%). En la evaluación de los apartamentos afecta a un tipo de cambio estable: ya familiar, que sus precios eran "rublo". En gran medida se activa la hipoteca mercado de la vivienda. Por ejemplo, en 2012 la población de préstamos hipotecarios por valor de más de 1,0 billones de dólares. frotación.

Sin embargo, aparte de esto es sin duda un impulso positivo hacia la seguridad del mercado de bienes raíces, debe tenerse en cuenta los riesgos asociados con la compra de un apartamento sin intermediarios. A menudo, los no profesionales no conocen los matices de cierta compra y venta de la vivienda. En el vocabulario de los especialistas en este tipo de transacciones se conocen como "vulnerables". En vista de la importancia fundamental del cumplimiento de los aspectos legales de la compra y venta es muy recomendable ponerse en contacto con un especialista en bienes raíces. Ya se trate de la venta de un apartamento, de menos de 3 años de permanecer en la propiedad, cualquier otra compra y venta de la vivienda, el cuidado de pago especialistas estarán trabajando en varios órdenes de magnitud menor que el riesgo de pérdida directa.