enfoque comparativo. Los métodos para determinar el valor de los bienes inmuebles

En la práctica mundial en el campo de trabajo de evaluación de bienes raíces utilizado tres enfoques:

• comparativo o de mercado;
• caro;
• rentable.

La elección del método depende del objeto de la evaluación y la situación real, que se ha desarrollado en torno a un determinado tipo de bienes inmuebles. Sin embargo, el método más fiable todavía se considera un enfoque comparativo para determinar el valor evaluado.

Principios básicos de la evaluación comparativa

enfoque comparativo – un conjunto de técnicas para determinar el valor de mercado de la propiedad. la propiedad se estima en comparación con objetos similares.

La base de la evaluación basada en los siguientes principios:

• La oferta y la demanda. Estos dos indicadores son inseparables, un número limitado de propuestas plantea una demanda específica, y por el contrario, las más ofertas, al menos demanda.
• Sustitución. Ni el comprador no paga un precio más alto si la propiedad con propiedades similares vale menos.

El concepto de valor de mercado es casi idéntico al concepto de precio de equilibrio. El precio de equilibrio – es un conjunto de características cuantitativas y factores de fijación de precios que determinan la oferta y la demanda para el proyecto, que se compara.

Los principales criterios para la selección de los elementos de comparación para determinar el valor de los bienes inmuebles

Los elementos que se tienen en cuenta en el análisis comparativo, un gran número, y su combinación es casi igual a infinito. Por lo tanto, al analizar limitado a un cierto número de factores que tienen un impacto directo sobre los precios.

la comparación de elementos. como un derecho

Cualquier gravamen o servidumbre conducen a una disminución en el costo del objeto estimado. Es decir, cualquier restricción del derecho de propiedad – es reducir los precios. Si el objeto está estimado en comparación con los objetos comparables no tiene los inconvenientes, el precio, por el contrario, aumenta.

Disponibilidad de las servidumbres de la tierra – no es el único factor reductor. Para estimar el valor es muy importante, permite transferir la propiedad de la tierra o de los derechos de locación, uso permanente. Las dos últimas reglas se aplican a los factores de descenso. Es muy importante, si el terreno tiene ciertas limitaciones para hacer frente más con ella.

condiciones de venta

Tales condiciones se tienen en cuenta, si el objeto evaluado realmente tiene las características distintivas de la venta.

Para bajar factores incluyen la quiebra, es decir, el vendedor tiene prisa para hacer una transacción de compra y venta, ya que el tiempo de exposición del mercado de bienes raíces objeto es, sin duda reduce en comparación con objetos similares.

La evaluación de la influencia significativa y las comunicaciones relacionadas, asociaciones, sino evaluar estos riesgos es difícil.

Si el comprador y el vendedor están relacionados con las relaciones de arrendamiento, y está previsto concluir el contrato de venta entre ellos, con el fin de ahorrar en el pago de impuestos, por supuesto, el costo estimado será baja. La motivación en este caso, uno – como las partes de la transacción están conectados por otras relaciones no son de mercado, por lo tanto, el vendedor realmente se presta al comprador. Tal situación, si la transacción será en los términos de la opción.

Para aumentar el valor de tasación de bienes raíces residenciales puede traer la perspectiva de recibir subsidios estatales para el desarrollo de la infraestructura. El tamaño de la supuesta préstamos preferenciales se determina a partir de la diferencia entre los préstamos con subsidio y el mercado.

condiciones de mercado

Para el lado negativo se puede utilizar si hay una diferencia significativa entre el precio de mercado de las propiedades y experto similares.

Cambio de la funcionalidad también puede ser tomado en cuenta al evaluar, ya que el impacto sobre la oferta y la demanda.

Posición del sitio raíces

Los factores físicos (por la tierra)

enfoque comparativo en la evaluación de la tierra implica características de recolección de la propiedad del objeto:

• tamaño;
• forma determinada;
• geología;
• topografía;
• nivel de preparación, es decir, si se aclaró la vegetación de la tierra, si las irregularidades son eliminadas;
• indicadores de calidad de suelo.

La más notable es la presencia o ausencia de colinas o pendientes, formaciones rocosas o zanjas. Significativamente, algunos capacidad de carga de la tierra, su fuerza, la presencia de agua subterránea. Es muy importante, si no hay información sobre la posible ocurrencia de minerales. Si se confirma la información, se requiere la tierra para tener una carga en el futuro.

características generales del objeto a evaluar

Mercado enfoque de comparación – el estudio de las características que aumentan el costo de las instalaciones. Estos incluyen:

• del tamaño de un edificio o local;
• Los edificios altos;
• y la zona de presencia de instalaciones auxiliares;
• la altura del techo.

Importante es el material con el que construyó el edificio, más moderno y más confiable es, cuanto mayor sea el valor de la propiedad. Por último, pero no menos importante el costo y el aspecto general del edificio, la presencia de la reparación y la entrada fácil. Si la entrada del patio, será un factor reductor.

La falta de mantenimiento – es una ocasión para enmendar el informe de evaluación. Este cálculo se realiza sobre el valor de los costos de reparación o trabajos de restauración, teniendo en cuenta los beneficios derivados de las inversiones empleadas en la construcción o reparación.

fuerzas económicas

enfoque comparativo en bienes raíces – que está tomando en cuenta los posibles ahorros en recursos de energía durante el funcionamiento. El aumento constante del costo de los servicios públicos hace que la gente piensa constantemente de ahorro y uso de fuentes de energía alternativas.

En particular, este factor es importante, si el objeto se adquiere para su posterior arrendamiento. Cuanto mayor es la proporción de los ingresos a los gastos, los cuales serán utilizados para la operación del edificio o habitación, cuanto menor sea el tamaño de la devolución de capital en los ingresos netos provenientes del alquiler de bienes inmuebles.

Esta categoría se aplica para medir la presencia o ausencia de metros, ya sea para minimizar los eventos de pérdida de calor se llevan a cabo.

otros indicadores

La evaluación implica la consideración de la presencia o ausencia de elementos de servicio. El ejemplo más simple – si hay un ascensor en la casa o no. La presencia de una ausencia total o parcial de la comunicación, el más conectado al sistema local. Si demasiadas deficiencias, la corrección se realiza hacia abajo. Estimación de los bienes inmuebles se mantuvo inmóvil para una variedad de indicadores.

Las etapas de asentamiento

Todos los cálculos se basan en un enfoque comparativo de la información de código abierto sobre el llevado a cabo recientemente con unas transacciones de bienes raíces similares.

pasos de evaluación:

1. Un estudio de propuestas similares en el segmento específico de bienes raíces, la identificación de los elementos de comparación que se han vendido recientemente.
2. La información recogida se analiza de forma individual y cada frase se compara con la propiedad inmobiliaria prevista.
3. Aislamiento características de fijación de precios, las enmiendas al informe de evaluación.

La reconciliación de los precios ajustados y estimación del valor final del enfoque comparativo.

Ventajas enfoque comparativo

En primer lugar, el método hace posible reflejar la opinión única de compradores y vendedores típicos.

La valoración se refleja en los precios actuales, teniendo en cuenta los cambios en las condiciones financieras, e incluso la inflación. La evaluación se basa siempre estáticamente.

Para evaluar la propiedad específica, no es necesario para aprender todo del mercado de bienes raíces, pero sólo objetos similares. La técnica es muy simple, con resultados fiables.

… y desventajas

• Es muy difícil establecer el precio real.
• completa dependencia de la actividad y la estabilidad del mercado de bienes raíces.
• La complejidad de la armonización de datos, donde los objetos similares difieren considerablemente en términos de ventas.

en conclusión

La esencia del enfoque comparativo en la evaluación de las propiedades inmobiliarias entender tanto para el comprador y el vendedor. La técnica permite a las partes a explorar el mercado de bienes raíces y asegúrese de que no se pierdan. La evaluación se puede basar en las transacciones ya concluidas o ofrece otros vendedores. En cualquier caso, el método comparativo – una sistematización y comparación de datos de propiedades similares. Lo más importante que la selección de partidas similares para la comparación se tuvieron en cuenta los factores especiales o inusuales, tales como la amenaza de embargo colateral, cambios en las leyes y reglamentos a nivel local, o el incumplimiento de contrato de préstamo, la presencia de elementos de coacción.