Cómo confiar en el desarrollador, cuando todo es tan inestable?

Los signos de la fiabilidad de los desarrolladores

La cuestión de lo que el desarrollador se puede confiar, siempre fue importante. Pero en el período de inestabilidad financiera riesgos aumentan considerablemente, y por lo tanto el comprador antes de tomar una decisión definitiva, es necesario tener especial cuidado.

Natalia Solomon, director general de MIC-Inmobiliaria (GC CIS) proporciona las siguientes características para un desarrollador fuerte:

1. La presencia de objetos entregados apartamentos que ya han sido preparados de la propiedad;
2. La falta de proyectos de construcción congelados;
3. La actividad de un flujo de trabajo en el lugar de la búsqueda objeto seleccionado;
4. La información en los medios de comunicación y en Internet (incluyendo comentarios) – siempre escribir sobre los problemas;
5. Información sobre el sitio del tribunal arbitral;
6. Apartamentos para la venta de acuerdo con la Ley Federal 214.

Leonard Blinov, director de marketing UrbanGroup Se considera importante para la reputación del desarrollador, así como la forma en la empresa se adhiere a las tasas indicadas de construcción. "El apartamento es digno de la compra del constructor con una buena reputación y casas de preparación para la construcción de no menos del 30%. También es necesario comprar una propiedad única en los complejos residenciales, cuya aplicación está en 214 FZ, que protege mejor el comprador.

La presencia de varios proyectos, incluyendo al menos un completado y uno en la fase madura del edificio para ver el ritmo de la construcción. Información sobre cómo superó la crisis de 2008 año. Es deseable que la empresa tenía al menos 3 años", – dijo el experto.

La especial importancia de la reputación del constructor y subraya Vitaly Bahvalov, Jefe de Marketing y Publicidad Grupo de empresas SU 22. Según él, nada es para el comprador en un argumento tan poderoso como el que la empresa cumplió con el tiempo todos sus compromisos anteriores en el tiempo para terminar las instalaciones – incluyendo la crisis de 2008-2009. "Las personas pueden llamar a la obra y ver todo con sus propios ojos – por regla general, a continuación, la mitad de la pregunta desaparece."

portal CEO Alex Shmona en la propiedad Mover. Su dice que la apertura de los desarrolladores, su disposición a hablar con la prensa – una buena señal. Según los expertos, el comprador potencial puede promonitorit la actividad de relaciones públicas requiere la empresa: para estudiar los comentarios de sus expertos en los medios de comunicación, la actividad de los altavoces y presentaciones, etc. "Si una empresa se comunica abiertamente con los medios de comunicación, iniciar la discusión de sus proyectos – más a menudo que significa que son lo suficientemente seguros de sus habilidades. No se debe confundir una actividad de relaciones públicas de las empresas con la publicidad de sus principales figuras, en base a las declaraciones escandalosas, etc. La práctica demuestra que el estilo de hacer negocios en estos respectivos jugadores, lo que afecta negativamente al cumplimiento de sus obligaciones a los clientes", – dice el Sr. Shmona.

préstamo de la construcción

De acuerdo con la experiencia de 2008-2009, muchos desarrolladores se queman porque demasiado adicto a la financiación de crédito. El mercado ha ido en aumento, comprado todo – y muy a menudo no por su propio alojamiento, y con el propósito de reventa. Puedo crear un proyecto, e incluso cuando nuestro desarrollo relativamente alto y la civilización mercado, consultores estaban comprometidos en ella no siempre. A menudo acerca de los conceptos de comercialización y elaboración de análisis de la cuestión, los desarrolladores creen que así van a venir abajo – el mercado absorberá cualquier volumen. Además, de alguna manera el desarrollador logró abrir una línea de crédito, y todo estaba bien – siempre y cuando la crisis de los bancos, por un lado, no fueron capaces de seguir financiando, y los consumidores han aprendido a contar el dinero y comenzaron a elegir cuidadosamente qué comprar. Y el problema con la parte de la hipoteca de los compradores de inmediato cortada.

¿Quiere esto decir que hay que tener especial cuidado en la compra de apartamentos para aquellos desarrolladores que construyen sobre todo en el dinero prestado? Y si el comprador puede obtener información sobre la política financiera y de crédito de la empresa?

Leonard Blinov cree que el riesgo de que el comprador para que el desarrollador está construyendo sobre los fondos prestados, no están directamente vinculados. "Si hay un buen banco de financiación de proyectos sólidos, y continuará, es una gran ventaja. Pero la presencia de los fondos propios del constructor también es importante – es un gran riesgo, por lo que tratará de cumplir sus compromisos, incluso en situaciones difíciles. Parte de la información se puede obtener a partir de la declaración de proyecto "- dijo el experto.

Natalia Solomon está de acuerdo en que la crisis de liquidez de 2008 demostró la presencia de gran riesgo de los desarrolladores que violen el principio fundamental de la sostenibilidad de la empresa: la proporción correcta de la deuda en capital.

Sin embargo, según el experto, la información confiable para el comprador prácticamente sólo está disponible si el desarrollador no aloja sus estados financieros públicos.

Vitaly Bahvalov también dice que el comprador es poco probable que sea capaz de obtener información de los desarrolladores acerca de lo que el dinero que se acumula. Sin embargo, a juzgar qué tan confiable es el desarrollador, es posible no sólo por la forma competente la política financiera que es, pero también, por ejemplo, a lo Capacidades del que tiene. "Nuestra compañía puede pohvastsya el hecho de que estamos construyendo por su cuenta, sin la participación de los contratistas. No todas las empresas tiene una producción tan impresionante y base técnica, como lo hemos hecho. Para muchas personas esto es un argumento importante, sin embargo, es mejor para sí mismo dice nuestra reputación y la historia de los objetos – su entrega a tiempo. Y ¿Cómo construimos – para el comprador esta es la segunda pregunta, "- dice Vitaly Bahvalov.

Aleksey Shmonov también cree que la información sobre la financiación del comprador no se abrirá. Pero estuvo de acuerdo con Vitali Bahvalova opinión de que la indicación de que el comprador no es sólo la proporción de la deuda en capital, que es casi imposible de encontrar, pero la capacidad de producción, la empresa posee.

Sin embargo, la financiación de préstamos, según algunos expertos, tiene sus ventajas. Por lo tanto, Sergei Liadov, un portavoz de la compañía de inversión y desarrollo "Ciudad-Siglo XXI" dice que la posibilidad del acceso de desarrollador a recursos de crédito de los bancos es una ventaja importante no sólo para la propia empresa, sino también para sus clientes. En este caso, la no finalización de los riesgos de construcción se reducen.

Eso es lo que dijo el Sr. Liádov sobre la experiencia de la cooperación de su empresa con los bancos en un período difícil de la crisis de los años anteriores: "La crisis de 2008-2009. principalmente los desarrolladores afectados, que eran agresiva política de inversión mediante la atracción de un gran número de préstamos. Sin embargo, nuestra empresa se ha adherido a un curso de acción conservadora, y que nos permitió mantener un equilibrio entre la equidad y la deuda. La compañía ha cumplido perfectamente con sus obligaciones financieras a Sberbank en el período económico más difícil. Y nos ha permitido en abril de 2010 para cerrar una línea de crédito de 60 millones. Dólares, y un poco antes, en marzo de 2010 para obtener un nuevo préstamo del banco por un monto de 1.1 mil millones. Rublos. Sberbank es nuestro socio constante en los proyectos de desarrollo, incluyendo el desarrollo de un programa integral de distrito Strogino, y para nosotros como empresa constructora es muy importante y valiosa, lo que va de la cooperación continúa, no es complicado por las circunstancias externas ".

consejos para el comprador

Sergei Liadov dio el siguiente consejo a los clientes sobre la manera de todos modos para elegir un constructor confiable.

"Los criterios para la definición de medidas para garantizar la compañía se refiere, en primer lugar, concluyeron con el acuerdo de participación en el capital desarrollador (OP) con el registro estatal de la transacción en Rosreestra. En segundo lugar, el pago a plazos, siempre que sea posible. Para minimizar los riesgos debe incluir la compra de la construcción tanto como sea posible en una etapa posterior de la construcción. Sin embargo, en este caso, el precio de compra por lo general será más alto, pero un pago para la reducción del riesgo. Es importante llegar a acuerdos con los desarrolladores tener una reputación positiva del negocio y de la cartera de proyectos realizados con éxito de construcción similar. la verificación obligatoria de los documentos de propiedad de la tierra y permitiendo que la documentación para la construcción. Reducir el riesgo y la participación en las negociaciones con la documentación de desarrollo y verificación de abogados calificados que se especializan en este tipo de casos, "- dijo el experto.

El estado de ánimo de los compradores y el desarrollo del mercado

Se sabe que durante la crisis de la demanda del mercado primario cambió casi completamente al lado "de la secundaria". Hoy en día, con el aumento de las tendencias negativas en la economía, si la actividad de los compradores se ha reducido en el mercado primario, por lo que puede juzgar el cambio en la confianza del consumidor en la industria en lo negativo? Esto es lo que nos preguntamos a nuestros expertos.

Vitaly Bahvalov dijo que su empresa no se observa caída de la demanda de apartamentos en edificios en construcción. Por el contrario, según los expertos, al final del verano se produjo un auge de la demanda.

Sergei Liadov dice que creció significativamente en agosto, el interés por los objetos del mercado primario, la compañía registró un aumento de tres veces en la demanda. "En septiembre, se redujo ligeramente, pero se mantuvo en un nivel alto. La mayor demanda es utilizado actualmente por los objetos de la economía y confort. no se observa la reducción del volumen de nueva construcción. , El nivel anterior de suministro debido a la entrada de nuevos proyectos y nuevos volúmenes en los proyectos en curso", – dijo el experto.

Natalia Solomon comparte la opinión de que la demanda de apartamentos en las nuevas casas está creciendo de manera constante. "El principal criterio para decidir si comprar – precio. desarrolladores de estrategia, en la que el mercado arrojado pequeños lotes de apartamentos en el edificio intrigante y así apoya la actividad de los compradores, "- dijo el experto.

Leonard Blinov dice que es necesario entender que la diferencia de precios en el mercado primario y secundario puede llegar a 30-40%. "Por lo tanto, aquel que está en mayor riesgo, paga un precio más bajo. Aunque la pureza legal de la transacción en el mercado secundario – no es una cuestión tan simple, doskanalno y se debe comprobar "- dijo el experto.

Por lo tanto, la crisis de 2008-2009 hizo un más prudentes, no sólo los desarrolladores, sino también a los compradores. Si los desarrolladores han revisado su política financiera y de gestión, los compradores se hicieron más cuidadosos con la elección del desarrollador, prestar más atención a su fiabilidad y capacidad para cumplir con sus obligaciones no sólo en condiciones económicas favorables, sino también en tiempos de turbulencias financieras. Sin embargo, la alta actividad en el mercado de la vivienda en construcción, incluso en el momento en que aumentó las tendencias negativas en la economía sugiere que la credibilidad de los compradores es lo suficientemente grande, y su estado de ánimo es en general optimista.

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